아듀 2020, 부동산 시장 정리 10대 키워드(하)

청약경쟁률 작년의 두배...서울서 부동산 매매할땐 자금조달계획서

[사진=게티이미지뱅크 제공]

길고도 짧았던 2020년 주택시장이 한 달이 채 남지 않았다. 올해는 코로나19 팬데믹, 연이은 부동산 대책, 임대차 3법 등 부동산 시장에 가해지는 외부 충격이 많았다. 경제 회복을 위한 기준금리 인하와 K방역이 힘을 발휘하면서 넘치는 유동성이 수도권과 세종시 등 일부 지방주택시장으로 유입되며 30대가 주택구매의 주 수요층으로 등극하는 새로운 트랜드를 만들어 내기도 했다. 2020년 부동산 시장에 굵직한 영향을 미친 10대 뉴스를 정리했다.

◆아파트 청약광풍, 로또분양
가장 최근까지 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.5 대 1로 지난해(14.4 대 1)보다 두 배 높아졌다. 서울은 68 대 1의 경쟁률로 전년 32.1 대 1 보다 분양열기가 뜨겁다. 전년 1순위 총 청약자가 223만 명이었던데 비해 올해는 358만 명으로 135만 명이나 청약접수가 증가했다. 당첨과 관련된 청약가점 커트라인인 1순위 평균 최저가점은 전국이 47.4점을 기록했고 서울은 58.4점을 나타냈다.

◆공인중개사법 개정, 부동산 허위·과장광고 줄어들까?
부동산 중개대상물에 대한 허위·과장 광고로 인한 소비자의 피해를 예방하기 위해 개정된 '공인중개사법' 및 '동법 시행령과 시행규칙'이 지난 8월부터 본격 시행됐다. 부동산 매물을 노출하고 있는 인터넷 포털의 아파트 매물총량이 관련법 개정 시행 이전보다 감소하는 등 과태료를 피하기 위한 개업공인중개사의 중복·허위·과장 매물이 일시적으로 줄어드는 모습을 보였다.

공인중개사법 시행령과 시행규칙에 담긴 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준과 부당한 중개대상물의 표시·광고행위 유형 및 기준, 인터넷을 이용한 중개대상물 표시·광고의 모니터링 세부기준 등이 과거보다 상당히 까다롭게 관리된다. 부당한 중개대상물의 표시·광고에 관한 규정은 신문, 방송, 인터넷 등 매체의 유형과 방식을 불문하고 모든 표시·광고에 적용(유튜브, 인스타그램 등 SNS도 적용)되고, 그 유형으로는 부존재·허위광고, 거짓·과장광고, 기만적인 광고 등으로 나눌 수 있다. 중개업자의 부당한 중개대상물 표시·광고규정 위반의 과태료는 500만 원이다.

◆증세 신호탄, 부동산 공시가격 현실화 
국토교통부와 행정안전부는 지난 10월 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따라 부동산 공시가격이 시세를 반영할 수 있도록 '공시가격 현실화 계획'을 수립·발표했다. 공동주택은 69.0%(현재)에서 10년에 걸쳐 90%로, 단독주택은 53.6%(현재)에서 15년에 걸쳐 90%로, 토지는 65.5%(현재)에서 8년에 걸쳐 90%로 제고한다. 공시가격 변동은 공동주택 연 3~4%p, 단독주택 3~7%p, 토지 3~4%p 수준이 될 전망이다. 시세 9억 원 미만 주택의 경우, 선균형 제고기간 중 연간 1~1.5%p 수준으로 상승하며, 현실화 율이 낮은 단독주택 중에서 시세 9억 원 이상의 경우 연간 4~7%p 수준으로 상대적으로 변동폭이 클 것으로 예상된다.

공시가격이 시세의 90% 수준까지 높아지는 시점을 주택유형에 따라 종전 최대 10년에서 15년으로 장기화하기는 했지만, 주택가격이 떨어지지 않는 한 시세가 보합세를 보이더라도 재산세의 과세표준인 공시가격 변동률의 상승은 매년 불가피해 보인다. 다만, 1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하 주택의 재산세율을 2021년부터 인하한다. 대상 주택은 공시가격 6억 원 이하로 결정하고, 3년간 한시적으로 세율을 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했다.

보유세의 또 다른 한 축인 종부세는 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%p씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 2021년엔 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대한 과세표준이 구간별로 현행 0.6%~3.2%에서 1.2%∼6.0% 세율로 인상될 예정이라 규제지역의 세 부담이 크게 뛴다.

보유세 부담이 점차 커지는 구조이고 내년부터 규제지역 다주택자 양도세 중과세율이 늘어날 전망이라 다주택자의 주택추가 구매를 제지하는 효과는 기대할 만하다. 그러나 최근 중저가 지역의 키 맞추기로 주택 거래량이 감소해도 주택가격이 조정되지 않는 현상이 지속되고 있어 당분간 주택가격은 보합세를 유지할 전망이다. 만약 내년까지 전세가격 불안이 지속된다면 보유세 부담의 임차인 전가에 따른 전세가 상승과 보증부 월세 현상의 고통이 임차인에게 전이될 우려가 남아있다. 고가주택 및 은퇴한 고령층의 조세부담에 대한 불만도 쉽게 진정되지 않을 수 있다.

◆자금조달계획서 의무화
자금조달계획서 제출 대상 확대 등을 주요 내용으로 하는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 일부 개정안이 시행됐다. 개정된 주요 내용은 투기과열지구‧조정대상지역 내 주택 거래신고 시 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하고, 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 자금조달 계획서와 함께 자금조달계획서 작성항목별 객관적 증빙자료를 함께 제출토록 했다. 법인거래 신고사항을 확대해 법인이 주택 거래 신고 시 별도 서식을 통해 법인 등기현황, 거래 상대방 간 특수관계 여부, 주택 취득목적 등을 추가로 신고해야 하고, 법인이 주택의 매수자로서 거래 신고 시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 했다. 비실거주 목적, 외지인, 법인, 증여 등의 수요자는 자금조달계획서 신고에 만전을 기할 필요가 있다.