종부세·양도세 강화 등...2021년 달라지는 부동산 제도는?

신혼특공∙생애최초 자격완화 등 실수요 위한 제도 시행

2020년 부동산 시장은 코로나19의 세계적 대유행으로 4~5월 주춤했지만, 풍부한 유동성과 저금리에 힘입어 거래량이 늘고 가격이 회복·상승했다. 이에 시장 안정화 및 투자수요 억제를 위한 대책이 다수 발표됐고, 2021년 시행을 앞뒀다.

21일 부동산 정보업체 '직방'에 따르면 내년부터 양도소득세 및 종합부동산세가 강화되고 특별공급 청약자격이 완화되며 사전청약제도가 실시되는 등 다방면에서 변화가 있을 예정이다.

◆종합부동산세

2021년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상될 예정이다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택은 개인 최고세율을 적용받는다. 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

공정시장가액비율(세금을 매기는 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율)도 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다.

세부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 종전 200%에서 300%로 인상되고, 법인 보유주택은 세부담 상한이 폐지된다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

고령자의 종부세 부담이 지나치다는 지적에 따라, 내년 1월부터는 고령자 공제율도 올라간다.

실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 기존 70%에서 80%로 10%포인트 상향한다.

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 내년 1월부터 종부세 산정 시 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다.

지금처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있다.

만약 1가구1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용 받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다.

참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하다. 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1가구1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.

◆양도소득세

내년 1월부터 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오르고, 1가구1주택 비과세 보유기간(2년 이상) 산정방식도 바뀐다.

2주택 이상 보유했던 가구가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1가구1주택 비과세를 받으려면, 다른 주택을 모두 판 후 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유기간을 세야 한다.

단, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 1주택 비과세를 받는 주택은 예외다.

2021년부터는 양도세 부과 때 조정대상지역 내 분양권도 주택수에 포함한다. 이 사항은 내년 1월 1일 이후 신규 취득분에만 적용된다.

내년 1월부터 1가구1주택 장기보유특별공제에 거주요건이 추가된다.

올해까지는 2년 이상 거주한 경우 보유기간마다 연 8%씩, 10년 이상 보유한 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용하는데, 내년부턴 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4% 등으로 구분한다. 

즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

내년 6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자의 세율이 올라간다.

1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상되며, 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용받는다.

기존에는 1년 미만 보유 주택의 경우 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용받았다.

분양권의 양도소득세율도 인상됐다. 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해선 지역과 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 이 외의 경우엔 60% 세율을 적용한다.

기존에는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해선 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했다.

다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용받는 양도세 중과세율도 기존보다 10%포인트 올라간다. 기존에는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상한다.

내년 6월부터 시행되므로, 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 내년 5월 말까지는 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 게 좋다.

내년 1월부터 법인이 보유한 주택을 양도할 때 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다.

기존에는 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세했다. 2021년부턴 추가세율이 20%로 올라간다. 주택뿐 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.

◆청약제도

내년 1월부터 신혼부부 특별공급 소득요건이 완화된다.

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 120% 이하(외벌이), 130% 이하(맞벌이)지만, 내년부턴 140% 이하(외벌이), 160% 이하(맞벌이) 등으로 완화된다.

공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하(외벌이), 120% 이하(맞벌이)에서 2021년에는 130% 이하(외벌이), 140% 이하(맞벌이) 등으로 완화될 예정이다.

내년부터 생애최초 특별공급 소득기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 2021년부터 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

내년부터 특별공급 내 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다.

현재는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100% 이하(맞벌이 120% 이하)에게 우선 공급하지만, 내년부턴 70%만 우선 공급한다. 대신 일반공급 비율은 기존 25%에서 30%로 늘어난다. 생애최초 특별공급도 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나뉜다. 일반공급은 추첨제다.

내년 2월 19일부턴 전매행위 위반자에 대한 청약자격이 제한된다.

지금까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서를 발급받는 등 공급질서를 교란시킨 사람만 청약 금지 불이익을 받았다. 2021년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 위반행위 적발일로부터 10년간 청약자격이 제한된다.

내년 2월 19일부턴 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다.

공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다.

만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

거주의무기간 중 해외체류, 근무∙생업∙취학 또는 질병치료 등 부득이한 사정이 있을 경우 한국토지주택공사의 확인을 받아 해당 주택에 거주한 것으로 인정받을 수 있다.

내년 7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만가구에 대해 사전청약이 시작된다.

사전청약은 본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도다. 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다. 

7~8월 인천 계양(1만1000가구), 서울 노량진역 인근 군부지(2000가구), 남양주진접2(1만4000가구), 성남 복정1∙2(1만가구) 등에서 사전청약이 있을 예정이다.

9~10월에는 남양주 왕숙2(1만5000가구), 남태령군부지(3000가구) 등에서 사전청약이 진행된다. 11~12월엔 남양주 왕숙(2만4000가구), 부천 대장(2만가구), 고양 창릉(1만6000가구), 하남 교산(1만1000가구), 과천 과천(1만8000가구) 등에서 사전청약이 예정돼 있다.

◆임대차

2021년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다.

신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.

주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등이 바뀌거나 임대차 계약이 해지된 경우에도 변경 또는 해지가 확정된 날로부터 30일 이내 해당 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다.

전월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따른다.

임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 오피스텔, 고시원 등 비주택은 신고 대상이 아니다.

◆재건축

조합원 분양신청 자격 강화나 안전진단 절차 강화 등은 내년 중 시행 예정으로 구체적인 시행 시기는 미정이다.

아직 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되지 않아 시행 시기가 불투명하다.

내년부턴 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있다.

연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산을 받고 나가야 한다. 도정법 개정 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 사업장부터 적용된다.

기존에는 1차 안전진단 기관을 시∙군∙구가 선정했지만 앞으로는 시∙도가 선정한다. 2차 안전진단 의뢰도 시∙도가 담당한다.

또 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 2년 이하 징역에 처했으나, 앞으로는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만원에 처한다. 허위∙부실 작성이 적발된 경우 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.
 

[사진 = 직방]