"새해에도 '영끌' 여전히 유효...입지 따지는 혜안은 필요"

'똘똘한 한채'로 쏠림 심화..."영끌 하되, 아무거나 사진 말 것"

"집값·전월셋값 오름세 지속...여력 되면 영끌 않을 이유 없어"

올 한해는 저금리, 유동성에 힘입어 '영끌족'(영혼까지 끌어모아 주택을 구매하는 사람들)의 활약이 돋보였다는 평가다. 내년에도 이 같은 영끌이 유효할지를 두고는 전문가들 의견이 엇갈리고 있다.

대다수 전문가들은 영끌은 여전히 유효한 투자방식이라고 전한다. 다만 규제지역 확대나 세부담 강화 등으로 '똘똘한 한채'가 부상할 것이니만큼 입지를 따져 물건을 고르는 혜안이 필요하다는 조언이다.

일각에서는 시중은행이 이미 대출금리를 올리고 있고, 향후 코로나19 상황에 따라 기준금리가 오를 가능성이 있다며 영끌도 한계에 다다른 것 아니냐고 지적하지만, 아직까진 이럴 확률이 크지 않다는 게 중론이다. 강력한 대출규제로 담보인정비율(LTV)이 낮고 '가계대출 관리방안'까지 병행 중인 상황이어서다.

김제경 '투미부동산' 소장은 "유동성이 워낙 풍부해 주택가격은 계속 상승할 수밖에 없지만, 모든 지역이 아니라 오를 곳만 오른다는 점을 유념해 '선별적 영끌'을 할 때"라며 "이제는 주택을 여러 채 보유하면 세금 부담이 막대해 똘똘한 한채로 쏠림이 더욱 강해질 수밖에 없다. 모두가 규제지역이 되면 그때부터는 '입지싸움'이다"라고 조언했다.

그러면서 "이미 한 지역 안에서도 상급지와 하급지의 오름폭은 전혀 다른 상황"이라며 "대전, 대구, 부산이 불장이라지만 자세히 보면 대전은 유성구, 대구는 수성구, 부산은 해운대구가 상승세를 견인하고 있다"고 덧붙였다.

이 관계자는 분위기에 휩쓸린 무차별 영끌은 금물이라고 재차 강조했다. 김 소장은 "아파트뿐 아니라 빌라값마저 오르는 상황이지만, 분위기에 편승해 아무 빌라나 매입하는 것은 권장하지 않는다"며 "빌라는 특히 아웃(Out)이 어려운 상품이어서 공공재개발이나 가로주택정비사업 등 이슈가 있지 않으면 투자재로써 적합하지 않다"고 했다.

또 "최근 취득세 중과를 피하려는 목적으로 '공시지가 1억원 미만' 주택을 묻지마 매수하는 경우가 많이 보이는데, 이 역시 위험하다"며 "공시지가가 낮다는 건 그만큼 가치도 낮다는 뜻이다. 취득세 중과를 피하는 것 외에는 다른 이점도 보이지 않는다"고 첨언했다.

다른 전문가들 역시 '영끌 열풍'은 반짝 떠올랐다 신기루처럼 사라지는 유행이 아니라 장기적으로 지속될 흐름이라며 위험성이 높다는 의견에 동의하기 어렵다는 취지로 발언했다. 영끌이 버블처럼 붕괴하려면 수요가 끊겨야 하는데, 수요를 자극하는 재료가 가득하다는 판단이다.

고준석 동국대 교수는 "집값, 전월셋값이 지속적으로 오르는 가운데, 앞으로도 여력이 되는 한 영끌을 하려는 수요는 계속 있을 것"이라며 "특히 지금은 신용대출 강화 등으로 너나없이 영끌에 뛰어들 여건이 아니다. 영끌족들도 국내·글로벌 경제상황, 금리현황 등을 두루 따져 신중하게 투자한다. 묻지마 투자로 치부할 수 없다"고 단언했다.

이 관계자는 영끌족들을 자극하는 전월세 시장 불안정이 한동안 지속될 것으로 내다봤다. 새 임대차법으로 기존매물이 순환하기 어렵고, 거주요건 강화 등으로 신규매물이 나오기도 어렵다는 설명이다.

일부 전문가들은 영끌족의 활동성을 인정하면서도 시장에 불확실성이 짙은 상황이라며 기간별로 꼼꼼한 투자계획을 세울 것을 권했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가격하락이나 디폴트(채무 불이행)를 쉽게 예단하긴 어렵지만 본인이 감당 가능한 선에서 부채를 만드는 걸 권한다"며 "적어도 전세금 정도는 두고 있어야 한다. 현재 전세가율이 60% 정도 된다"고 했다.

이어 "전세가격 불안이나 대체 투자처의 부재로 30대의 주택 구입이 지속되고 있으나, 수요자들이 가격을 합리적이라고 느끼는 건 아니다"며 "집값이 고평가된 측면과 함께, 장기적인 금리인상 가능성까지 고려해야 한다"고도 했다. 코로나19 이후에는 유동성을 회수하기 위한 금리인상 등 조처가 따를 수 있다는 얘기다.

김병기 리얼하우스 팀장 역시 "경기를 부양하기 위해 엄청난 유동성을 공급하고 있지만 이런 상황이 길어지면 자금력이 없는 이들은 도태될 수밖에 없어 은행은 금리를 올리는 등 적절한 대응을 하게 될 것"이라며 "내년 상반기까지는 돈을 풀더라도 하반기부터는 어떻게 될지 예단할 수 없다"고 우려했다. 이어 "투자자 처지에서는 장단기 전망 모두에 대응하는 플랜을 세울 수밖에 없다"라고 첨언했다.
 

서울 아파트 [사진=연합뉴스]