[전문가 진단] 쏟아지는 서울시장 부동산 공약..."실효성 1위는 고밀개발·35층룰 완화"

"강북 재개발 등 수혜로 가격상승 예상...장기적으로는 안정"

[사진=아주경제DB]

서울시장 보궐선거가 석 달도 채 남지 않은 시점, 시장을 자임한 후보자들의 부동산 공약이 경쟁적으로 쏟아져 나오고 있다.

규제완화나 주택공급을 골자로 한 공약이 줄잇는 가운데 '35층룰' 등 서울시의 대표적인 층고제한 규제를 해제하고 도심·역세권을 고밀개발하자는 공약이 좋은 평을 받았다. 층고제한 규제의 경우 전면적인 해제보다는 보다 유연한 적용이 필요하다는 지적이다.

다만 공급확대 안 가운데서도 한강마루·철길마루 위에 타운하우스를 짓고, 강변북로·철로 위에 인공부지를 조성하겠다는 공약은 대다수 전문가들이 비현실적 공약으로 꼽았다.

"35층룰 해제, 도심·역세권 고밀개발 현실적"

고준석 동국대 교수는 "부동산 시장 규제 완화가 눈에 띈다"며 "특히 용적률, 용도지역, 층고제한 규제를 풀겠다는 안은 실현 가능성이 높아보인다"고 평했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "한강변 35층룰은 전임 시장이 고수했던 안으로, 현재로서는 도입 가능성이 높아보인다"면서 "개인적으로는 전면 해제보다는 더 높게 지어도 될 사안, 그러면 안 될 사안을 구분하는 게 맞다는 생각"이라고 전했다.

공급 확대 측면에서는 역세권이나 도심지역을 고밀도로 개발하자는 공약이 가장 현실적인 안으로 꼽혔다.

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "대다수 후보자들이 주택공급 확대를 천명하고 있는데, 최근 정부의 부동산정책도 공급확대로 전환되고 있는 만큼 실현 가능성이 높다고 본다"며 "다만 공급물량 목표치가 16만 가구에서 최대 120만 가구까지 높게 설정돼 있어, 이 점은 현실성이 다소 떨어진다"고 말했다.

△한강마루·철길마루 타운하우스 조성 △강변북로·철로 위에 인공부지 조성 등을 골자로 한 공급확대 계획 역시 부지확보나 비용 등 측면에서 현실성이 떨어지는 안으로 언급됐다. 

공급확대와 동시에 '공공성 확보'를 제안한 우상호 더불어민주당 의원의 경우, 공급 활성화를 가로막을 수 있다는 지적이 따랐다. 

두성규 연구위원은 "우상호 후보는 정부 입장과 결을 같이해 개발이익 환수와 공공성을 강조하고 있다"며 "이는 활성화를 가로막는 제약조건이 될 수 있다"고 했다. 이어 "김진애 후보의 공익적 재개발·재건축 추진 역시 (같은 맥락에서) 해당지역 주민 반발이 적지 않을 것으로 보인다"고 첨언했다.

전반적으로 가장 괜찮은 공약을 낸 후보로는 안철수 국민의당 대표가 꼽혔다. 설문에 참여한 9인 가운데 8인이 안 대표를 언급했다. 공약이 구체적이고 현 정부의 규제정책과 정확히 상반된다는 점에서 눈에 띈다는 평가다.

유선종 건국대 교수는 "안 후보의 재개발·재건축 활성화, 용적률 기준 상향 등 공약은 장기적 효과를 거둘 것으로 보인다"고 했다. 이어 "대출규제 완화, 보유세·양도소득세 등 세금규제 완화, 첫 주택 구입자 취·등록세 인하 등은 단기적 효과를 위한 공약으로 적합하다"고 덧붙였다.

"강북 재개발 등 수혜로 가격상승 예상...장기적으로는 안정"

대다수 후보가 규제완화를 공약으로 내건 만큼, 주택 가격의 추가적인 상승 가능성을 점치는 전문가들이 많았다. 다만 장기적으로는 가격이 안정될 거라는 의견이 우세했다. 공급확대 효과가 나타나려면 시일이 소요된다는 점을 감안한 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "개발 기대감으로 인해 정비사업지를 중심으로 가격 프리미엄이 형성될 것"이라고 했다. 

오세훈 전 서울시장이 또 한 번 시정 권한을 잡을 경우, 여의도 등 개발이 멈춘 곳들도 다시 움직이면서 집값이 꿈틀거릴 수 있다.

오 전 시장은 과거 재임 시절 여의도·압구정 등 주요지역을 전략정비구역으로 지정, 초고층 개발을 주도했다. 현재는 성수 등 일부지역을 빼곤 모두 구역지정이 해제됐다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "단기적으로는 재건축·재개발지 아파트값이 상승할 수 있지만, 장기적으로는 집값이 안정될 것"이라며 "주택공급 시그널로 작용할 수 있고, 수요가 있는 곳에 공급을 하는 것이기 때문"이라고 했다.

후보들이 대체로 규제완화, 공급확대를 큰 틀로 한 공약을 제시한 가운데, 전문가들은 노·도·강 등 강북지역이 가장 혜택을 받을 것이라고 입을 모았다.

대다수 후보가 정비사업 활성화 필요성에 공감하고 있고, 특히 강북지역 재개발 활성화에 대해선 이견이 없다는 것이다.

고준석 교수는 "9억원 미만 아파트가 많은 노·도·강(노원·도봉·강북)이 수혜지역"이라고 했다. 장재현 리얼투데이 본부장 역시 "노원 차량기지부지, 강북권 지상 역세권부지, 강북권 재건축·재개발지역이 혜택을 입을 것"이라고 했다.

이은형 연구원은 "최근 발표된 공공재개발 시범사업 후보지들로 미뤄보면, 역세권 재개발 사업지가 많은 곳들이 혜택을 받을 것"이라고 했다.

주택공급과 더불어 개발구상을 밝힌 후보들도 적지 않아, 서울 개발 시 영향을 받는 인접지역도 수혜지역이라는 평가가 나왔다. 송승현 대표는 "서울과 교통연결이 가능한 지역, 인접 수도권도 영향권"이라고 말했다.

신임시장 임기가 1년으로 짧은 만큼 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 평가도 있었다. 그간 선거철 공약이 공수표에 그친 전례가 많아 이번에도 크게 다르지 않을 것이란 의견도 공통적이었다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "지자체장 권한으로 할 수 없거나 임기 내 실현하기 어렵고 건설비용, 예산을 고려하지 않은 공약이 대부분"이라고 지적했다.

다만 두성규 연구위원은 "그동안의 흐름을 보면 서울 부동산시장 변화는 전국으로 확산됐다"며 "내년 대선까지 이런 분위기가 이어진다면 공약이 일정부분 현실화될 가능성도 충분하다"고 했다.

권일 부동산인포 팀장은 "시장 대행체제로 각종 인허가·승인 등 그간 지연되거나 보류됐던 사업들이 속도를 낼 가능성이 높다"며 "특정 공약 이행 여부를 떠나 불확실성이 해소되기 때문"이라고 내다봤다.