바보야, 문제는 공급이야..."4기 신도시보다 강북 개발이 효율적"

주산연, 아파트 가격상승 원인은 수급불균형>경제성장률>금융정책 순

정부, 도심권 공급 확대로 정책방향 수정...서울 공급효과 속도낼 듯

사진은 서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트의 모습. 2021.01.11[유대길 기자, [e-mail]]

시장에서는 4기 신도시 개발보다는 강북 등 서울 도심을 고밀개발하는 게 더 효율적이라는 진단이 나온다. 현재 집값 상승의 원인은 부동산 거래세 인상, 조정대상지역, 토지허가제 등 각종 거래제한, 대출규제 등 다양한 원인이 있지만 무엇보다 강남과 주요 도심이 치솟는 수요를 감당하지 못하기 때문이다. 수요자들이 원하는 곳은 서울인데, 수요분산을 위해 서울에 투입할 재원을 또 다시 도심 밖에다 쏟는 것은 사회적, 경제적으로도 손실이 매우 크다.

실제 ​주택산업연구원이 최근 10년간 아파트 가격상승요인을 분석했더니 수급불균형이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 서울의 경우 수급지수의 영향이 전국 평균보다 두배 이상 더 높았는데, 이는 공급이 수요에 비해 터무니없이 부족하다는 의미다. 이어 경제성장률, 주택담보대출 증가율, 금리변화 순으로 나타났다.

주산연 관계자는 "누적된 공급부족에 대한 개선 가능성이 낮은 상황에서 정부의 규제강화 기조 지속, 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과 수요 등으로 아파트 매매가격의 상승세가 이어지고 있다"면서 "신규주택 선호, 저금리 유동성 확대, 전세시장 불안 등도 주택시장을 불안하게 하는 요소"라고 말했다.

이에 정부는 서울 도심 주택을 늘리기 위해 가능한 모든 수단을 펼쳐놓고 검토 작업을 진행 중이다. 국토부는 최근 변창흠 장관 주도하에 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등 고밀개발을 통해 서울 도심권에서 아파트 공급을 늘리는 방안을 강구중이다. 지구단위계획이 수립된 준주거지역의 용적률을 700%까지 올려 고밀개발이 가능하도록 국토계획법 시행령을 개정하고, 역세권 범위를 현행 역 반경 350ｍ에서 500ｍ로 넓히는 방안이 대표적이다.

태릉CC, 용산캠프킴, 정부과천청사, 서울지방조달청 부지를 활용한 주택공급도 구체화 단계에 진입했다. 국토부 관계자는 "부지확보를 비롯해 입주민과 지역주민들을 위한 교통개선, 생활 SOC조성을 위한 후속 대책을 협의 중"이라며 "올 상반기에 공공주택지구 지정과 교통대책을 마련하고 연말까지 지구계획을 수립해 내년부터 공급이 이뤄질 수 있도록 할 계획"이라고 말했다.

준공업지역에선 민관합동 순환정비가 추진된다. 순환정비는 준공업지역 내 노후한 공장부지를 주거와 산업시설이 공존하는 공간으로 바꿔 산업기능을 재생하고 도심 내 주택공급을 확대하는 사업이다. 변 장관은 "민관협력을 통해 순환정비 인허가 절차 기간을 단축시키고, 사업자 인센티브를 강화할 것"이라며 "오는 3월까지 순환정비 후보지 3~4곳을 선정해 도심권에 질 좋은 주택을 빠르게 공급하겠다"고 말했다.

도시재생 연계형 정비사업 등 기존 도시재생에 주택공급 기능을 강화하는 방안과 공공 재개발·재건축의 인센티브를 더 주는 것도 검토 중이다. 용적률을 법정 상한선의 120%까지 상향하고 분양가상한제에서 제외하는 대신 늘어난 주택수만큼 임대주택을 채우면 서민층의 주거안정과 민간공급 효과를 동시에 낼 수 있다는 판단이다. 이를 종합하면 설 전까지 서울 및 수도권 도심 내 공급규모를 10~20만 가구 더 늘릴 수 있을 것이라는 게 정부 판단이다. 이는 정부가 지난해 8.4공급대책에서 공언한 10만 가구 공급설보다 세배 이상 큰 규모다.

정치권에서도 재건축 재개발에 대한 과도한 규제와 징벌적 성격을 가진 각종 세금 규제를 완화하려는 움직임을 보이고 있다. 서울 저층 단독 주택과 빌라 위주의 도심 재개발지를 고밀·고층 개발해 가구수를 획기적으로 늘리는 방안이 거론된다. 

대규모 공급을 위한 도심 택지를 확보하기 위해서는 서울 내 철도 차량기지 이전, 주요 간선도로와 철도 시설 지하화를 통한 상부토지의 활용 방안이 유력하다. 이밖에 양도세 중과제도 폐지, 종합부동산세, 재산세율 인하 및 종부세 기분금액 조정, 취득록세 인하, 총부채상환비율, 주택담보대출비율 완화 등도 논의되고 있다.