용적률 1% 오르면 땅값은 얼마나 오를까?…국내서 유일한 연구 보니

2007년 경주시 기준 ㎡당 공시지가 955원 상승 예상

물가·땅값 상승률에 서울과 격차 고려하면 '기하급수'

정부가 역세권 고밀개발 등 용적률을 대폭 높여 집값을 잡는 방안을 제시했지만, 일각에서는 심각한 부작용을 우려하고 있다. 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있게 되는 만큼 오히려 땅값과 집값이 크게 증가할 수 있다는 얘기다.

22일 본지 취재 결과, 용적률과 땅값의 상관관계를 연구한 논문은 국내에서 1권이 유일하다. 익명을 요구한 모 연구원 A 박사가 지난 2008년 발표한 자료다.
 

서울시 주택가 전경. [사진=김재환 기자]

이 자료에 따르면, 지난 2007년 기준 경주시를 기준으로 용적률이 1% 올랐을 때 공시가격 기준 ㎡당 공시지가가 955원 오르는 것으로 조사됐다.

용적률을 3종일반주거지역의 최대치인 250%에서 두 배인 500%까지만 올려도 공시가격 기준 땅값이 ㎡당 48만원, 3.3㎡당 157만원가량 증가하는 셈이다.

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공시가격이 실제 거래되는 시세의 절반 수준에 불과하다는 점과 경주시와 서울시의 땅값 격차, 그동안의 물가상승률을 반영하면 땅값 상승분은 기하급수적으로 증가할 것으로 보인다.

A 박사는 ”예시를 위해 서울 기준으로 대강 계산했을 때 경주와 서울의 땅값 차이를 최소한 10배로 가정해도 용적률 1%에 ㎡당 땅값이 1만원 오른다“고 설명했다.

이어 그는 ”공시가격의 시세반영률을 고려해서 여기에 2배를 곱하고, 물가상승률과 최근의 땅값 상승률을 고려하면 막대한 땅값 상승이 예상된다“고 부연했다.

땅값이 오르면 신축 아파트의 분양가격도 오를 수밖에 없다. 무주택자를 위해 용적률을 높이고 공급량을 늘려도 감당하기 어려운 수준의 가격일 수 있다는 얘기다.

실제로 지난 8일 분양가심의를 받은 ‘래미안 원베일리’ 분양가는 3.3㎡당 5668만원로 토지비(땅값)가 4200만원(74%)에 달하고 건축비는 1468만원에 불과하다.

구축 아파트의 경우에도 건물에 포함된 대지지분이 있기에 용적률 상향에 따른 땅값 상승 영향을 받는다. 사실상 용적률을 높이면 구축·신축 가릴 것 없이 가격이 오르는 구조다.

이에 따라 용적률 상향 전에 개발이익에 관한 배분을 정밀하게 계산하고 용적률 상향에 따른 부작용을 최소화해야 한다는 제언이 나온다.

A 박사는 ”용적률을 높여서 얻는 땅값 상승은 개인의 노력이 아니라 공공의 필요성에 의한 것이므로 개인과 공공의 적절한 이익 배분을 먼저 고민해야 한다“고 말했다.

이어 그는 ”지금은 개발이 끝난 뒤에야 개발 전후의 이익을 비교하는데, 사전에 용적률 상향에 따른 땅값과 집값 상승을 계산할 수 있다면 민간과 공공의 마찰을 줄이고 사업도 원활히 추진할 수 있을 것“이라고 설명했다.