[단독] 35층룰 해제하는 서울시…한강변에 45층 아파트 들어선다

용적률, 층수 동시 완화...주택공급 가속도

반년 만에 입장 선회...주택공급 압박 반영

한강변을 따라 늘어선 35층 아파트들.  [연합뉴스]

서울시가 일반주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 '35층 룰' 규제를 해제한다. 공급대책 압박에도 불구하고 층수제한 규제를 완화할 계획이 없다고 선을 그었던 반년 전과 입장이 바뀌었다.

이로써 한강변을 포함한 서울 일반주거지역에서도 최대 용적률 500%를 활용하는 단지들이 늘어날 전망이다. 그동안은 용적률을 높여봤자 층수가 그대로면 소용없다는 인식이 지배적이었다. 성냥갑 같이 빽빽한 아파트 단지밖에 지을 수 없다는 이유에서다. 때문에 용적률과 층수 제한이 동시에 완화된다면, 정부가 역점적으로 추진하는 도심 공급 역시 탄력을 받을 것으로 예상된다.

26일 서울시·서울시의회 등에 따르면 시는 연말로 예정된 2040 도시기본계획(2040 서울플랜) 수립 시기에 맞춰 서울시의 대표적 층수 규제인 35층 룰을 완화하는 방향으로 진로를 바꿨다.

서울시 도시기본계획은 향후 도시관리계획 수립의 지침이 되는 계획으로, 시장이 5년마다 타당성을 재검토해 정비하도록 돼 있다. 서울시는 기존 2030 서울플랜을 수정하기 위해 올해 말까지 관련 연구용역을 진행한다.

2030 서울플랜에 명시된 '35층 룰'은 순수 주거용 건물의 경우 용도지역과 관계없이 35층을 초과해 짓지 못하도록 한 규제다.

국토교통부는 지난해 '8·4공급대책'을 발표하면서 용적률 규제 완화를 언급했지만, 시는 당시만 해도 "35층 룰을 완화할 계획이 없다"고 선을 그었다. 이 때문에 정부와 엇박자가 난 것 아니냐는 지적이 따르기도 했다.

서울시의 입장은 반년 만에 완전히 바뀌었다. 35층 룰은 용적률 300%(법정 상한)에 걸맞게 짜여진 규제인 만큼, 용적률을 300%보다 높일 수 있는 경우라면 35층 룰을 재고할 필요가 있다는 식이다.

서울시 이정화 도시계획국장은 "지난해 8·4대책 이후 고밀 주거라는 게 만들어지지 않았느냐"며 "일반주거지역에서도 여러 완화를 통해 용적률을 300%보다 더 높일 수 있다면 35층 룰 재검토가 필요하다는 입장"이라고 했다.

그러면서 "2040 도시기본계획 재정비를 위해 올 연말까지 용역을 진행하는데, 층수 규제 완화안의 구체적인 내용도 용역이 끝나봐야 알 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

서울시의회 등 관계기관은 서울시가 최고 40~45층까지 완화할 가능성이 높다고 보고 있다. 김종무 시의원은 "다음번 재건축까지 생각하면 40~45층 정도가 적합한 수준"이라며 "35층에서 40층이 되면 용적률을 대략 50%는 더 활용할 수 있게 된다"고 했다.

이정화 국장은 지난해 "법정 상한 용적률 300%를 활용하는 데 있어, 35층 룰은 아무런 제약이 되지 않는다"며 "주거지역에 대한 35층 룰은 재고 계획이 전혀 없다"고 강조한 바 있다.
 

2030 서울시 도시기본계획 발췌[사진 = 서울시]

서울시의 입장 변화로 한강변을 포함한 강남 주요 재건축단지들이 혜택을 받을 전망이다. 가구수가 대폭 늘어 사업성이 크게 개선될 것으로 보인다. 대치동 은마의 경우 용적률이 500%까지 올라가면 총 가구수가 기존의 3배가량 늘어난다. 

서울시가 입장을 바꾼 것은 현행 용도지역 체계가 지속적으로 바뀌고 있기 때문인 것으로 보인다. 지난해 10월 고병국 시의원은 준주거지역 세분화를 골자로 한 서울시 도시계획조례 개정안을 대표 발의했다. 해당 안은 서울시의회 도시계획관리위원회의 심의를 받았다가 구체화가 더 필요하다는 이유로 보류됐다. 오는 2월 심사가 재개된다.

서울시는 준주거지역을 시작으로 용도지역을 지속적으로 세분화해 나갈 계획이다. 현재 11개인 용도지역을 최대 19개까지 나누는 안이 큰 줄기다. 지난해 8월 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)이 개정되면서 서울시가 용도지역을 재편할 근거가 마련됐다.

현재로써도 일반주거지역에서 300%를 넘는 용적률이 불가능한 것은 아니다. 법정 상한은 300%지만 국토계획법 시행령 제46조에 따라 늘어나는 용적률 일부를 기부채납하는 조건으로 지구단위계획을 세우면 400~500%까지 용적률을 완화할 수 있다.

이 때문에 일각에서는 서울시가 지속된 주택공급 압박을 이기지 못해 층수 규제를 완화하는 것이란 분석을 내놓는다. 정부는 변창흠 국토부 장관 취임 이후 지속적으로 공급확대 필요성을 강조하고 있다. 김현미 전 장관 때와는 확연히 다른 행보다.