압구정 재건축 급물살에 "상가 지분 쪼개기" 말썽

압구정 일부 구역서 '상가 지분 쪼개기' 확인

상가-조합 간 갈등 빈번…신반포12차 조합 설립 취소되기도

 

재건축 기대감 부푼 압구정 아파트, 매물 품귀 [사진제공=연합뉴스]

최근 조합 설립에 속도가 붙은 압구정동 재건축 단지에서 상가 지분 쪼개기 논란이 일고 있다. 

23일 정비업계에 따르면 압구정 3구역(구현대)은 추진위원회 설립 후 토지 등 소유자가 20여명 늘어난 것으로 확인됐다. 이는 일부 상가 소유주들이 분할등기를 통해 이른바 상가 ’지분 쪼개기’를 했기 때문이다.

‘지분 쪼개기’란 재건축을 앞둔 아파트나 상가의 분양자격, 즉 조합원이 될 수 있는 하나의 자격을 인위적으로 여러 개로 나누는 방식이다. 말 그대로 상가의 지분을 쪼개서 소유자를 여러 명으로 바꾸면 소유자 각각에 대해 분양자격이 주어지는 식이다.

예컨대 10평짜리 상가를 5평, 5평 두 개로 나누면 소유자가 2명이 되고, 이후 재건축을 통해 2명이 각각 상가 혹은 아파트 입주권을 분양받는 꼼수다.

서울 모처의 중개업소 대표는 “아파트 재건축은 조합설립 인가가 나기 전 지분 쪼개기가 주로 이뤄진다. 대체로 분양권을 여러 개 받기 위한 계산”이라며 “강남구 대치동 일부 아파트는 상가가 너무 잘게 쪼개지는 바람에 사업성이 나오지 않아 재건축 추진이 막혔다”고 말했다.

지분 쪼개기는 투기를 조장하기 때문에 개발지역에서는 원칙상 금지다. 하지만 재건축의 경우 조합이 설립되기 전에는 이를 막을 방법이 없어서 암암리에 이뤄진다.

이는 조합 설립 후 재건축 추진 과정에서 일반조합원과 상가조합원 간 갈등으로 비화될 수 있다. 상가에서 무분별한 지분 쪼개기가 발생하면 향후 조합원들이 부담해야 할 재건축 추가분담금이 늘어나는 등의 문제가 발생하기 때문이다. 

업계 관계자는 “재건축은 일반분양을 많이 할수록 수익도 많이 나는 구조인데 지분 쪼개기로 상가 조합원 분양이 증가하면 그만큼 수익이 쪼그라든다. 수익이 줄어들면 결국 조합원들의 추가분담금이 늘어나는 것”이라고 설명했다. 이어 “현 정부는 재건축·재개발에서 아파트에 대한 규제만 강도 높게 밀어붙이고 상가에 대한 규제는 사실상 없어 이러한 문제가 발생하는 것”이라고 덧붙였다.

압구정 1구역에서도 상가 분할등기가 확인되며 한 차례 잡음이 일었다. 다만, 등기 분할만 이뤄졌을 뿐 토지 등 소유자 수는 변함이 없는 것으로 알려진다.

이와 관련해 추진위 관계자는 “상가 소유주가 추진위 승인 전인 지난해 8월에 재산 포트폴리오 관리 차원에서 분할 매각한 것일 뿐이다”고 일축했다. 소유주들 사이에서는 재건축 비상대책위원회(비대위)가 추진위를 음해하기 위해 악의적인 소문을 퍼뜨렸다는 식의 말이 돌며 긴장감이 돌기도 했다.

사실 재건축 사업에서 주택과 상가 간 갈등은 많다. 서초구 잠원동 신반포12차 아파트는 상가 소유주들과 조합원 간 갈등이 소송으로까지 번지며 조합설립이 취소된 바 있다. 조합이 상가 공유등기 소유주 48명 중 1명에게만 대표로 조합원 자격을 줬다가 나머지 47명의 반발을 얻은 것이다. 1심과 2심 재판부 모두가 상가 소유주들의 손을 들어주면서 사업이 원점으로 돌아갔다.

서울시 관계자는 "재건축은 상가 지분 쪼개기가 다수 발생해 사업성이 낮다고 판단되면 상가를 제외하고 사업을 진행할 수 있다"고 말했다. 강남구 관계자도 "상가와 아파트 간 협의가 안 돼 상가를 분리해서 재건축을 추진하는 경우가 많다"며 "사업 초기 단계인 압구정은 향후 추진 과정에서 여러 변수가 많기 때문에 지분 쪼개기로 어떤 이득을 얻을 수 있다고 단정 짓기 어렵다"고 설명했다.