"부부 공동명의 주택, 종부세 1주택자 혜택 받을 수 있나요?"

"양도세는 대혼란 종부세는 깜깜이" 지적

국세청·행안부 '주택과 세금' 책자 발간

[사진=게티이미지뱅크]

#조정대상지역 2주택자인 나현우씨(48·가명)는 양도소득세가 강화된다는 소식을 접하고 주택 한 채를 처분하려고 했다. 그러나 1주택자가 되기 위한 나씨의 여정은 양도소득세 계산에서부터 난관을 만났다. 세금에 대해 문외한인 그는 세무사에게 양도세 상담을 요청했으나 "전문 분야가 아니다"며 두 차례 거절 당했다. 결국 알음알음으로 소개 받아 양도세를 계산해 신고했다.

나씨는 "양도세가 복잡하다는 말을 들었는데 이번에 집을 팔려고 하면서 제대로 알게 됐다"며 "물어볼 사람도 없고, 경우의 수가 너무 많아 정답을 말해줄 수 있는 사람이 없다 보니 몹시 답답했다"고 어려움을 토로했다.

#동갑내기 부부 주명훈씨(31·가명)와 지유민씨(31·가명)는 지난해 양가의 도움과 직장생활을 하면서 알뜰하게 모은 돈, 그리고 대출을 합쳐 내 집 마련에 성공했다. 그러나 내 집 마련의 기쁨도 잠시, 취득세 납부 고지서가 날아드는 것을 시작으로 부동산 세금 공부가 시작됐다. 유민씨는 "예전에는 IT 분야 기사부터 찾아 봤는데 이제는 아침에 눈을 뜨면 부동산 기사부터 검색한다"고 말했다.

부동산 세금을 둘러싼 납세자들의 혼란이 지속되고 있다. 눈 뜨면 바뀌는 제도 때문에 세금을 얼마나 신고해야 하는지, 얼마를 고지받을지 알 수 없는 '깜깜이' 상태라는 호소가 나온다. 

이이 대해 국세청과 행안부 등 관련 정부부처는 납세자들의 혼란을 줄이기 위해 최선을 다하고 있다는 입장이다. 실제로 국세청은 지난해 '주택 세금 100문100답'을 만들어 홈페이지에 공개했다. 올해에는 행안부와 협업해 취득부터 양도, 증여에 이르는 전 단계에 어떤 세금이 어떻게 적용되는지를 설명한 '주택과 세금' 책자를 발간했다. 

주택과 세금에는 △취득세 △재산세 △종합부동산세 △임대소득세 △양도소득세 △상속·증여세 △주택 취득 시 자금조달 계획서 작성 방법 등이 수록됐다. 책자 내용을 토대로 각 단계별 세금에 대한 납세자들의 주요 궁금증을 질의응답 형식으로 재구성했다. 
 

취득 관련 세금

취득세는 취득일로부터 60일 이내에 주택 소재지 관할 시·군·구에 신고하면 세금 고지서를 받게 된다. 신고할 때 매매계약서, 부동산거래계약 신고필증을 지참한다. 분양을 받은 경우는 분양계약서, 잔금납부 영수증을 챙겨야 한다.

Q. 다주택자 부모의 세대원이었던 자녀가 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득해 주택을 취득할 때 세대가 분리돼 있는 경우 세율 적용 방법은.
A. 1세대는 주택 취득일 현재를 기준으로 판단한다. 분양권에 따른 '주택 취득일 현재' 자녀가 독립된 세대를 구성했다면 무주택 세대이므로 1~3%의 취득세율이 적용된다.

Q. 주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지.
A. 조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용된다.

Q. 전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은 얼마나 나오나.
A. 취득세는 5억원의 1%가 부과돼 500만원을 내면 된다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 5억원의 0.2%씩 총 200만원이 부과돼 납부할 세액은 700만원이 된다.
 

주택 보유와 관련된 세금

보유와 관련된 세금은 재산세와 종부세가 있다. 재산세는 지방세로 지자체에서 거둬가며, 종부세는 국세다. 종부세액은 국가에서 세액을 고지해준다. 하지만 이 또한 합산배제 규정이 복잡해 내가 내야 할 세금이 얼마만큼 나올지 가늠할 수 없다는 문제가 있다.

Q. 오피스텔을 주거용도로 사용 중인데 주택으로 재산세가 과세되나.
A. 일반적으로 오피스텔은 건축물로 과세한다. 다만 현황과세 원칙에 따라 주거용으로 사용하는 경우는 주택으로 과세하고 있다. 관할 지자체에 주민등록, 취학 여부, 수도·전기·가스 사용 현황 등 주거사실을 증명할 자료와 함께 재산세 변동신고를 접수해 주택분 재산세 분류를 신청할 수 있다.

Q. 주택을 2인 이상 공동소유하면 재산세 관련 혜택이 있는지.
A. 주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분한다. 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일하다.

Q. 상속받은 주택의 상속등기를 완료하지 못했다면 누구 앞으로 재산세가 부과되는지.
A. 상속재산에 대해 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 안았을 경우 주된 상속자에게 재산세가 부과된다.

주된 상속자는 상속자 가운데 지분이 가장 높은 사람을 말한다. 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당한다.

Q. 종부세 고지서를 받았는데 별도로 납세자가 종부세를 신고해도 되나.
A. 종부세는 고지와 별도로 신고할 수 있다. 신고하는 경우 고지세액은 취소된다. 단, 신고내용이 사실과 다르거나 납부해야 할 세액보다 적게 신고하는 경우 가산세가 부과될 수 있다.

Q. 배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는데 종부세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한지.
A. 1세대 1주택자 규정은 세대원 중 1명이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독 소유한 경우 적용된다. 하지만 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도 1세대 1주택자 규정 적용 신청을 하면 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있다. 신청은 9월 16일부터 30일까지이며, 지분율이 큰 사람이 납세의무자가 된다. 부부가 50%씩 소유했다면 납세의무자를 지정하면 된다.
 

주택 양도와 관련된 세금

양도세는 현존하는 부동산 관련 세금 중 가장 복잡하다. 때문에 세무사들은 "양도세를 얼마나 내야 하는지는 신도 모를 것"이라며 양도세 관련 상담을 꺼린다.

양도세는 취득 시기와 양도 시기, 양도하려는 자산이 어느 지역에 위치해 있는지, 양도자가 보유한 다른 부동산은 없는지 등을 종합적으로 따져야 한다. 이렇다 보니 정작 양도를 하는 사람도 세무사에게 자신의 자산 정보를 어느 수준까지 알려줘야 하는지 알 수 없는 상태에서 상담을 받는 경우가 허다했다.

Q. 2020년 8월 3일 매매로 취득한 조합원입주권을 2021년 10월 2일 양도한다면 양도소득세 세율은 어떻게 적용하나.
A. 조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용한다. 오는 6월 1일 이후 양도하는 주택·조합원입주권은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본세율을 적용 받는다.

Q. 2021년 1월 1일 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우, 1주택 상태에서 해당 주택을 양도한다면 비과세 보유기간과 거주기간은 언제부터 기산하는지.
A. 먼저 보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산한다. 거주기간은 보유기간 중 거주한 기간으로 계산한다. 만약 2주택 이상을 보유한 1세대가 주택 하나를 제외한 나머지 주택을 모두 처분하는 경우, 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 다만 이사 등을 위해 일시적으로 2주택을 보유하는 경우는 제외한다.

Q. 1세대 1주택자로 비과세 요건을 충족했는데 양도세를 내야 하는 경우가 있는지.
A. 1세대 1주택자로 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액(실지거래가액)이 9억원을 초과하는 경우 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도가액에서 9억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나누고, 다시 해당 주택의 전체 양도차익을 곱해 계산한다. 예를 들어 취득 당시 5억원이었던 1주택을 양도가액 15억원에 팔 경우(취득가액은 필요경비 외에 없는 것으로 가정) 과세 대상 양도차익은 10억원에 5분의2인 4억원이 된다.

Q. 장기보유특별공제액은 어떻게 계산하나.
A. 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 제외한 금액에 보유 및 거주기간별 공제율을 곱해 산출한다. 보유기간이 3년, 거주기간이 3년인 경우 각각 12%의 공제율을 더해 24%로 계산한다. 10년 이상 거주·보유한 경우 공제율은 80%가 된다.

Q. 장기보유특별공제를 적용받지 못하는 경우는.
A. 미등기 양도주택, 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우, 국외에 있는 주택, 보유기간 3년 미만 주택, 조합원으로부터 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 등은 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 
 

주택의 상속세 및 증여세 관련

상속·증여세는 국가에서 고지하는 세금이다. 상증세의 경우 세액 고지 과정에서 자산을 어떤 방법으로 평가하는지가 주요 이슈다. 지난해에는 증여가 대폭 늘어나면서 채무를 함께 증여받았다고 신고해 세금을 낮추는 경우가 있었는데, 해당 채무의 출처가 부모 등 특수관계인인 경우 탈세 의혹이 제기될 수 있다. 국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력해 사후관리를 실시한다. 이를 통해 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인해 증여세 탈루 여부를 검증한다.

Q. 주택을 증여받은 경우 주택의 가격은 어떻게 평가하나.
A. 증여받은 주택의 가액은 증여 당시의 시가로 평가한다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 해당 주택의 매매·감정·수용가액 등을 시가로 보도록 하고 있다. 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적·위치 등이 동일·유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함한다. 다만 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정받을 수 있다. 주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증법 61조에 따라 보충적 평가방법을 사용한다.

Q. 주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나.
A. 증여 받은 사람은 채무액을 공제한 금액을 증여 받은 것으로 보아 증여세를 신고·납부해야 한다. 증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고·납부하도록 한다.