​[오피스텔의 양극화] 오피스텔 1분기 66% 청약미달…"소형 공급 많고, 시세차익 힘들어"

"소형 오피스텔 시세차익 기대하기 힘들어"

초과공급에 지방세법 바뀌어 세금문제도 발생

강서구에 지어지는 오피스텔. [사진=상가연구소 제공]

잇단 주택 시장의 규제에 대체 투자처로 주목받아온 오피스텔이 분양시장에서 고전하는 모습을 보였다. 올해 1분기 분양을 진행한 오피스텔 12곳 중 8곳이 모집 가구 수를 채우지 못한 것으로 조사됐다.

31일 상가정보연구소가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과를 보면 올해 1분기(1~3월) 분양된 전국 오피스텔 12개 중 8곳이 미달했다. 약 66%가 청약기간 내 청약을 마무리하지 못한 것이다.

수도권 오피스텔 분양시장도 마찬가지였다. 이 기간 분양한 수도권 오피스텔 9곳 중 기간 내에 청약을 마감하지 못한 곳은 7곳이었다. 특히 경기도 분양 오피스텔 6곳은 모두 미달로 마감됐다. 게다가 청약경쟁률이 턱없이 낮은 곳이 대부분이었다.

가격이 많이 오른 상태인 아파트를 대체할 수 있는 중대형 오피스텔과 달리 작은 평수의 오피스텔이 인기가 없다는 분석이 나온다. 수요대비 초과 공급에 더불어 지난해 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에 따라 오피스텔이 보유주택 수에 포함되며 세금문제가 발생해 인기가 없다는 설명이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "정부가 오피스텔을 주택 수에 산입해 세금이 중과됐으며 수요에 비해 공급이 초과된 상태"라며 "눈에 드러나진 않지만, 시장 전체적으로 좀 위축돼 있다"라고 말했다. 최근에는 줄어드는 추세지만 앞서 수도권 오피스텔 분양물량은 2017년 7만4278실에 이어 2018년 5만8725실을 기록하는 등 공급이 활발했었다.

윤지해 연구원은 "오피스텔은 기본적으로 임대 수익을 목적으로 하며 대부분 33㎡ 미만 소형이다"라며 "소형 오피스텔은 시세차익을 기대하기 힘들다"라고 말했다.

아울러 "최근 코로나19로 인해 재택근무 등이 많아지는 등 오피스 수요가 더 줄었다"며 "오피스텔은 임대도 잘 안 되고 수익률도 떨어진 상태"라고 덧붙였다.

이번에 분양이 미달한 오피스텔들도 소형인 경우가 대부분이었다. 안산에 지어지는 '스마트캐슬3.0'은 300가구 모집에 13명이 청약해 287가구가 미분양됐다. 같은 안산지역의 '더스테이'도 300가구모집에 19명만 청약을 했다. 더스테이 전용면적은 16.4~25㎡로 원룸형이었으며 스마트캐슬3.0도 마찬가지로 원룸형이었다.

이외에도 441가구 모집에 12명이 청약한 경기 고양시 덕양구 '원흥베네하임3차'도 전용 29㎡로 소형오피스텔이었다. 시흥시에 지어지는 '거북섬더웰'도 마찬가지였다.

실제 수익률도 지난해에 비해 떨어졌다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 2월 전국 오피스텔 소득 수익률은 4.77%로 지난해 같은달 수익률 5.45% 대비 0.68%포인트 줄었다.

마곡의 한 부동산 중개업자는 "지방세법 개정 이후 보유세·양도세 우려로 인해 작은평수의 오피스텔은 거래가 잘 안 되고 있다"며 "예전에는 정년 이후 생활비 등 목적으로 많이 투자했었는데 그런 수요가 줄었다"고 설명했다.

한편 소형 오피스텔과는 달리 아파트를 대신할 만한 오피스텔은 가격도 상승하고 있으며 거래도 많이 이뤄지고 있다. 올해 1·2월 9억원 이상 오피스텔거래량은 지난해 동기 대비 약 2배가량 상승했으며 지난해 오피스텔 가격 상승률도 아파트보다 컸다.