​[전문가 기고] 바뀐 주택임대소득 신고…가산세 내지 않으려면

KB국민은행 WM투자자문부 고경남 세무전문위원[사진=KB국민은행 제공]

5월은 세금과 관련해서 가장 중요한 달이다. 모든 소득을 종합해서 신고 및 납부해야 하는 종합소득세 신고의 달이기 때문이다. 특히, 시행된 지 얼마 되지 않은 주택임대소득에 대해서는 신고를 해야 하는지, 어떻게 신고하는지 등 신고와 관련해 정확한 내용을 파악하지 못하는 경우가 많다.

주택임대소득은 그 소득의 크기에 관계 없이 전부 신고대상이다. 월세 금액이 많고 적음을 떠나, 발생한다면 무조건 신고해야 하는 의무사항이다. 2019년 귀속분까지는 2000만원 이하인 주택임대소득은 신고하지 않았기 때문에 제도 변경에 많은 혼란을 느꼈겠지만, 자칫 모르고 넘어간다면 추후 가산세까지 발생할 수 있어 신고 준비를 철저히 해야 한다. 따라서 주택임대소득 신고에 대한 명확한 기준을 파악하는 게 중요하다.

먼저, 주택임대소득이 있더라도 신고하지 않아도 되는 사람들이 있다. 1주택만을 보유하고 있는 사람들이다. 예를 들어 1주택만 보유하면서 본인은 임차하여 거주하고 있고, 본인 소유 1주택을 다른 사람에게 임대하고 있는 사람은 주택임대소득 신고의 예외 대상이 된다. 즉, 납부할 세금이 없다는 뜻이다.

다만, 여기에도 제한 조건이 하나 존재한다. 바로 해당 1주택의 기준시가가 9억원을 초과해서는 안 된다. 따라서 1주택만 보유하고 있다 하더라도 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택에 해당한다면, 해당 주택임대에서 발생하는 월세는 신고 및 납부의 대상이 된다.

주택임대소득에는 두 가지 형태의 소득이 있다. 매월 발생하는 월세와 계약 기간 동안 담보로 제공 받는 보증금 또는 전세금이다. 월세는 발생하는 금액이 명확하지만, 보증금은 수입금액을 명확히 파악할 수 없어 세법에서 별도로 정하는 방법에 의해 계산된다. 이를 세법에서 ‘간주임대료'라 칭하며, 3주택 이상을 보유한 사람으로 보증금의 합계가 3억원을 초과하는 경우부터 과세된다.

따라서 2주택을 보유한 사람이라면 보증금의 크기에 관계없이 간주임대료는 신경 쓰지 않아도 된다. 또한, 간주임대료 계산을 위한 주택 수 계산에서 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 주택 수 계산 시 합산하지 않는다.

주택임대소득의 과세 방법은 분리과세와 종합과세로 나눠진다. 여기서 분리과세 대상이 될 수 있는 주택임대소득의 기준은 연간 주택임대소득의 합계액이 2000만원 이하인 사람이다. 종합과세에 해당한다면 기타 다른 소득과 합산하여 기본 세율에 따른 세금을 납부해야 하지만, 분리과세 대상에 해당하여 분리과세를 선택한다면 다른 소득과 합산하지 않고 14%인 상대적으로 낮은 세율로 세금납부를 종결할 수 있다.

또한, 분리과세인 경우 일정비율의 필요경비를 공제해 주는데, 일반적인 경우 50%의 필요경비를 공제해주며, 주택임대사업자로 등록돼 있고 요건을 갖춘 경우에는 60%의 필요경비를 공제받을 수 있다. 주택임대소득 이외의 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 사람은 추가적으로 200만원을 더 공제받을 수 있고, 마찬가지로 주택임대사업자로 등록되어 있으며 요건을 갖춘 경우에는 200만원의 2배인 400만원을 공제받을 수 있다.

이처럼 주택임대사업자로 등록되어 있고 요건을 갖춘 경우에는 추가적인 혜택도 받을 수 있다. 세액감면 혜택으로 2020년 귀속분 기준으로 단기(4년)민간임대주택으로 등록돼 있는 경우에는 30%, 장기(8년)민간임대주택으로 등록돼 있다면 75%를 적용받을 수 있다.

다만, 요건을 갖추지 못하거나 의무임대기간을 채우지 못하는 경우에는 감면 혜택을 다시 추징한다. 그러나 지난해 법 제도 변경으로 인해 주택임대사업자 의무임대기간 종료로 자동 말소되거나, 아파트 또는 단기(4년)민간임대주택 사업자로 자진 말소한 사람은 예외적으로 면제된다.

KB국민은행 WM투자자문부 고경남 세무전문위원