​규제의 역설…강남 3구 아파트값 상승률 1·3·4위, 서울 집값 상승 주도

강남 아파트 값 떨어졌던 지난해와는 대조적

"규제 예고로 오히려 재건축 서둘러"

재건축을 추지하고 있는 강남의 한 아파트.[사진=신동근 기자, [e-mail]]

강남 아파트값이 규제를 비웃듯 서울 집값 상승세를 견인하고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 지난주까지 서울 아파트값은 주간 조사 누적 기준으로 볼 때 1.48% 상승했다. 특히 강남 3구가 크게 오르며 올해 서울 아파트값 상승을 주도했다.

강남 3구는 각각 상승률 1위 3위·4위에 해당했다. 송파구가 2.36% 상승으로 1위에 올랐고, 3위는 서초구(2.00%), 4위는 강남구(1.97%)였다. 2위는 최근 재건축과 풍선효과로 인해 집값이 크게 오르고 있는 노원구(2.17%)였다.

강남 3구 부동산 시장이 지난해와는 대조적인 모습이 눈에 띈다. 작년 강남 3구 아파트 시장은 규제 등으로 인해 크게 위축됐었다. 한국부동산원에 따르면 작년 자치구별 주간 누적 기준상승률을 보면 송파는 -1.62%를 기록했으며 서초와 강남은 각각 -2.21%, -2.22%를 기록했었다.

정부는 강남 3구의 집값을 잡기 위해 재작년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출을 묶었다. 또 작년에는 6·17 대책과 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금을 강화했다. 또한 강남구와 송파구 일부 지역에는 토지거래허가제가 도입되기도 했다. 그러나 올해 들어 예상치 못한 현상이 벌어지고 있다.

한 강남의 부동산 중개업자는 "토지거래허가구역으로 지정한 것은 오히려 정부가 이곳을 어떻게든 사라고 콕 찍어준 것"이라며 "또한 다주택자 규제 등으로 오히려 강남에 한 채를 투자하려는 사람들도 모이고 있다"고 말했다.

또한 강남권 재건축 단지들이 사업 추진에 속도를 낸 것도 강남 집값 상승에 일조했다.

한 전문가는 "재건축 시장에서는 사업 추진이 빨라지는 걸 호재로 여긴다"며 "정부가 공공주도 공급을 추진하며 민간 재건축을 규제하려는 추세에서 집값 상승이 시작됐다"고 설명했다.

그는 또한 "오는 6월 1일 이후 재건축 단지 조합원들이 조합설립 인가를 신청하게 되면 2년 실거주 의무가 생긴다"며 "이전에 (재건축을 서두르는 등) 행동 취하고 있는 것으로 규제의 역설이라고 볼 수 있다"고 말했다.

정부는 지난해 6·17 대책에서 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합원이 2년 실거주를 해야 새 아파트 입주권을 주기로 했다. 이에 입주권 확보에 비상이 걸린 강남권 고가 재건축 단지 주민들이 앞다퉈 조합 설립에 나서는 등 재건축 진행속도가 빨라지며 집값도 함께 오른 것이다.

최근에는 민간 재건축에 우호적인 오세훈 서울시장이 당선되며 재건축에 대한 기대감도 올랐다. 앞서 4·7 보궐선거 과정에서 여야 서울시장 후보 모두 재건축 규제 완화를 공약했다.

이런 상황에서 강남 아파트값은 크게 뛰었다. KB부동산 자료에 따르면 지난달 기준 강남 3구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 6545만원을 기록중이다. 지난해 같은 달에는 5617만원을 기록했다. 16.5% 가량 상승한 것이다.

실제로 강남구 청담동 청담삼익아파트 전용 161.75㎡는 지난달 24일 신고가인 40억원에 매매계약됐다. 또한 강남구 압구정동 현대7차 전용면적 245.2㎡은 지난달 2일 80억원에 거래되며 6개월 전보다 매매가격이 13억원 올랐다. 이 거래는 서울시가 이상 거래 여부를 조사하겠다고 밝히기도 했다.

이외에도 서초구 서초동 아크로비스타 전용 220.55㎡는 이달 10일에 1년 5개월 만에 거래가 이뤄지며 신고가인 35억원에 매매됐다. 직전 거래와 비교하면 12억원 가까이 올랐다.