임대차3법 완성에 임대사업자 옥죄기까지...위태로운 6월 전세시장

전·월세 신고제 내달1일부터 시행…시장선 "증세 움직임이냐" 불신 팽배

서울 중구 매봉산에서 바라본 서울 시내 모습. [사진=연합뉴스]

6월부터 시행되는 임대차 3법 마지막 퍼즐인 전·월세 신고제와 더불어 등록임대주택 폐지론이 힘을 받으면서 전세시장에 먹구름이 낄 전망이다. 

25일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면, 내달 1일부터 전·월세 신고제가 시행되면서 당정이 추진해왔던 임대차 3법이 완성을 앞두고 있다. 임대차 3법은 정부가 임차인을 보호하기 위해 개정한 법안으로, 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 지난해 7월 31일 법 개정과 함께 바로 시행됐다. 

전·월세 신고제가 시행되면 임대인과 임차인 간 주택 임대차 전·월세 계약 시 임대계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금, 중도금, 잔금 등 계약사항을 30일 이내에 신고해야 한다. 신고 대상은 보증금 6000만원·월세 30만원 이상이다. 

신고하지 않는 경우 당사자에게는 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 임차인이 전입신고를 하지 않게 되면 주택임대차의 대항력이 인정되지 않는다. 다만 국민 적응기간 등을 감안해 제도 시행 첫 1년간은 과태료를 부과하지 않는 계도기간으로 운영한다.

시장에서는 전·월세 신고제를 증세 움직임으로 인지하고 불안감이 생기는 분위기다. 대치동의 H공인중개업소 대표는 "이 제도가 과세의 자료로 악용될 소지가 있다고 보는 임대인은 세금 인상 부분에 대해 전·월세금을 올리려고 할 것"이라면서 "과태료 부과시행 기간이 1년 유예되면서 연말 이후로 전·월세가격이 오를 전망"이라고 말했다. 

이에 부동산 전문가들은 전·월세 신고제 자체로는 큰 영향을 미치진 않지만, 이를 증세로 인식하는 임대인들이 생기면 전세물건 절벽에 의한 거래 위축이 생기고, 여기에 다른 요인까지 겹쳐지면 전세 시장에 악재로 작용할 수 있다고 내다봤다. 

심교언 건국대 교수는 "조사한다는 차원이라 제도 자체가 미치는 영향은 없겠지만, 문제는 국민들의 불신"이라면서 "정부가 아니라고 해도 국민들은 이 제도를 증세하려는 목적으로 보고 있다. 여러 요인과 합쳐지면 중장기적으로 물량이 줄어들고 전세가격은 오르는 악순환이 이어질 가능성이 높다"고 전했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 "보유세 등 조세부담이 커지는 와중에 임대차 거래자료를 과세자료로 이용할 수 있다는 임대인의 불안감이 있는 상황이라 이에 대한 계도가 필요하다"고 말했다.

여기에 여당이 다주택 임대사업자 옥죄기에 나서면서 전세시장은 더욱 위태로워질 전망이다. 더불어민주당 부동산특별위원회는 현재 임대사업자에 대한 종합부동산세 합산과세 배제 특례제도 폐지를 적극적으로 검토하고 있다. 

등록임대주택 사업자에게 그동안 종부세 합산과세를 면제해 줬는데, 앞으로는 합산과세 대상에 넣는 방향으로 검토하겠다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "임대차 3법이 자리를 잡기 전에 임대사업자 제도를 축소 또는 폐지하면 전세시장이 불안해질 수 있다. 전세물량이 줄면 월세 살던 취약계층이 전세로 들어갈 사다리가 없어진다"면서 "당분간 전세시장에 혼란이 이어질 전망"이라고 분석했다.