임대차3법으로 월세화 가속화…"2030세대·저소득층 직격탄"

전문가 제언…"임대차 2법 충격파에 시장 충격, 소송도 줄줄이"

새 임대차법 안착 전 임대사업자 폐지는 위험…부작용 속출

서울 남산에서 내려다본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

전·월세신고제의 본격 시행으로 '임대차 3법'이 완성된 가운데 전·월세 시장에 나타날 부작용에 대한 우려가 나온다.

2일 부동산 업계에서는 임대차 3법이 완성되면서 전세의 월세화가 가속되고, 이로 인해 피해를 보는 사람들은 결국 주거빈곤층이 된다는 우려가 제기된다. 월세에서 전세로, 전세에서 내 집 마련으로 이어지던 주거 사다리는 이미 끊어진 상태기 때문이다.

심교언 건국대 교수는 "임대차3법은 임대차 시장에 굉장한 악영향"이라면서 "보유 부담이 늘어나면서 전세를 월세로 전환하는 집주인들이 늘어났다. 월세화가 가속화하면 2030 젊은 세대와 저소득층에 직격탄"이라고 말했다.

실제로 월세 전환 속도는 빨라지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 전·월세 거래량은 1만729건으로, 전월(1만3985건)보다 3200건가량 줄었다. 이 가운데 월세는 4013건으로, 전체의 37.4%를 차지하며 비중이 증가했다. 이는 지난해 11월(40.9%) 이후 5개월 만에 가장 높은 수준이다.

지난해 임대차 2법 시행 이후 전·월세 시장은 요동치고 있다. 계속해서 제도가 추가되자 시장에서는 혼선이 빚어져 피해 사례가 속출하고 있는 것이다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대차3법 피해 사례는 인터넷을 조금만 검색해도 셀 수 없을 정도로 넘쳐난다. 급하게 제도를 도입하면서 실무에서 발생 가능한 여러 상황들에 대해 정부의 논의가 충분치 못했다"고 평가했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "같은 아파트 단지 내 동일 면적이 재계약과 신규계약 간 이중가격이 형성된 상태"라며 "장기적으로는 세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤이나 집주인 전입신고 후 절세·매각 목적으로 아예 빈집 등 공가로 비워 두는 현상도 나타날 수 있다"고 말했다.

관련 소송도 꾸준히 증가세다. 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 "지난해 임대차법 시행 이후 그동안 전무(全無)했던 임대차계약 갱신·임대료 인상 관련 문의가 급증했다. 전체 상담 건수 중 계약갱신 상담이 4분의 1"이라면서 "임대차3법 관련 문의는 늘어날 것"이라고 전망했다.

특히 전문가들은 전·월세신고제 등 새 임대차법이 시장에 안착하기 전에 임대사업자 제도가 폐지된다면 불안정한 임대차 시장이란 불에 기름을 붓는 격이라고 목소리를 높였다.

송승현 도시와경제 대표는 "임대차 3법이 자리를 잡기 전에 임대사업자 제도를 축소 또는 폐지하면 전세 시장이 불안해질 수 있다. 가뜩이나 부족한 전세물량이 더욱 씨가 마를 것"이라면서 "당분간 전세 시장에 혼란이 이어질 전망"이라고 분석했다.

함영진 랩장 역시 "다주택자의 종부세 요율 인상과 절세의 합법적 우회로였던 주택 매입임대사업자 제도의 축소 본격화가 임대인의 세 부담을 임차인에게 전가하기 위한 이면계약으로 이어질 수도 있다"고 말했다.

이어 "시세차익 등 자본이득을 높이기 쉽지 않은 상황에서 임대수익률까지 낮아진다면 장기적으로 임대인은 소극적인 집수리로 대응하는 등 지역의 슬럼화나 임대차의 질적 저하를 불러올 수도 있다"고 설명했다.