'긴축' 생각없는 연준·ECB…미국·유럽 주택가격, 더 치솟는다

미국 5월 기존주택 중위가격, 첫 35만 달러 돌파

전년비 23.6% 급등…NAR 집계 이후 최고 상승률

네덜란드 5월 집값도 12.9% 상승…10년만에 최고

공급 부족 속 저금리에 늘어난 수요…수급 불균형

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 극복을 위해 공급한 유동성이 부동산 시장으로 유입되면서 미국과 유럽의 주택가격이 사상 최고치에 달했다. 문제는 미국 연방준비제도(Fed·연준), 유럽중앙은행(ECB) 등이 주택가격 등 가파른 물가상승에도 기존의 통화완화 기조를 유지하고 있어 집값의 추가 상승이 예상된다는 점이다.
 

미국 플로리다 팜비치의 한 마을레 주택 판매 표지가 세워져 있다. [사진=영국 파이낸셜타임스(FT) 누리집 갈무리]

22일(현지시간) 미국 전국 부동산중개협회(NAR)에 따르면 지난 5월 기존주택 중위가격은 전년 동월 대비 23.6% 급등한 35만300달러(약 3억9818만원)를 기록했다. 이는 NAR이 집계를 시작한 지난 1999년 이후 연간 상승률 최고치다. 또 미국 기존주택 중위가격이 35만 달러를 넘어선 것도 이번이 처음이다.

유럽의 집값도 치솟고 있다. 네덜란드 통계청에 따르면 5월 기존 주택가격이 전년 대비 12.9% 올라 2001년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다고 밝혔다. ECB가 이번 주 초 발표한 지난해 4분기 유로존(유로화 사용 19개국) 주택가격 상승률도 2007년 중기 이후 가장 높은 5.8%로 집계됐다.

세계 경제분석기관 옥스퍼드 이코노믹스가 최근 1년간 주요국 주택 가격 상승률을 비교한 자료에 따르면 스웨덴의 집값 오름폭이 가장 높았고, 덴마크가 그 뒤를 이어졌다. 두 나라의 주택 가격 상승률은 15% 이상에 달했다. 러시아, 미국, 한국, 캐나다, 독일, 네덜란드, 영국, 대만, 브라질 등의 집값 상승률은 10~15%로 집계됐다. 주택가격이 상당히 높은 수준인 것으로 알려진 홍콩, 일본 등의 상승률은 2~3%로 비교적 낮았고, 스페인의 집값은 오히려 추락했다.

주택가격 급등은 거래 건수 감소로 이어졌다. 5월 미국 기존주택 매매 건수는 580만건(연간 환산)으로 전월 대비 0.9%가 줄며, 4개월 연속 감소세를 나타냈다. 네덜란드의 5월 주택 매매 건수도 1만6126건으로 전년 동월 대비 12.1% 줄었다.

일부 전문가는 이를 두고 미국 주택 가격이 이미 정점에 도달했다고 판단, 집값 하락을 예상했다. 이안 셰퍼슨 판데온 매크로이코노믹스 수석 경제전문가는 "주택 판매 감소와 재고 증가는 집값 급등에 대한 압박이 곧 사라질 것을 의미한다"고 영국 파이낸셜타임스(FT)에 전했다.

 

세계 경제분석기관 옥스퍼드 이코노믹스가 집계한 세계 주요 국가의 최근 1년간 주택가격 상승률. [사진=영국 파이낸셜타임스(FT) 누리집 갈무리]

그러나 각국 중앙은행이 코로나19 사태 이후 시행한 경기부양책을 당분간 유지하는 만큼 주택 가격이 지금보다 더 뛸 거란 전망도 있다. 아담 슬레이터 옥스퍼드 이코노믹스 경제전문가는 "(중앙은행의) 느슨한 통화정책은 자산 가격을 더 끌어올릴 수 있고, 이는 결국 급격한 가격 조정(하락)으로 이어질 수 있다"고 지적했다.

현재의 집값 급등이 수요는 많고 공급은 부족한 '수급 불일치' 때문이라는 이유에서다.

연준의 자산매입 프로그램으로 미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 역대 최저 수준으로 낮아지며 수요를 자극했지만 주택 공급은 줄어들고 있다. NAR에 따르면 5월 매물로 나온 미국의 기존주택은 123만 가구로 전년 대비 20.6% 급감했다.

로런스 윤 NAR 수석 경제전문가는 "기본적으로 주택 매매가 팬데믹 이전 수준으로 돌아오고 있다. 그러나 적정 가격의 주택 재고가 부족해 신규 수요가 시장에서 밀려나고 있다"고 가격 급등 배경을 설명했다.

저금리 시대 속 자금력을 가진 투자기관, 임대업체들이 집값을 이끌고 있다는 지적과 함께 연준의 주택저당증권(MBS) 매입 규모를 줄이거나 중단해야 한다는 목소리도 커지고 있다.

로버트 카플란 댈러스 연방준비은행(연은) 총재는 21일 한 공개 토론회에서 "최근 집값은 역사적으로 높은 수준이고, 이는 투자기관들의 집중적인 주택 매입 때문"이라며 "단독 주택 구매자들이 계속 시장에서 밀려나고 있다. 매달 400억 달러 규모의 MBS 매입이 주택 시장을 위해 계속 필요한지 따져보고 있다"고 지적한 바 있다.

실제 미국 최대 사모펀드 블랙스톤은 이날 단독 주택 임대 업체인 '홈 파트너스 오브 아메리카(HPA)'를 60억 달러에 인수한다고 밝혔다. 이를 두고 로이터통신은 블랙스톤이 미국 주택가격의 추가 상승을 예상한 것이라고 풀이했다. HPA는 미국 전역에 1만7000채 이상의 주택을 보유하고 있다.