존재감 내는 오세훈표 '주택정책'...서울 빌라촌, 고밀개발로 숨통 틔울까

공공기획, 신속통합기획으로 변경하고 개발 인센티브...재건축도 탄력

재건축 보다는 재개발에 방점...제2종 주거지역도 7층서 최대 25층으로

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본, 다세대주택과 아파트가 섞여 있는 광진구 주택가 모습.[유대길 기자, [e-mail]]

오세훈 서울시장의 민간개발 활성화 전략인 '공공기획' 정책이 속속 가시화되고 있다.

공공기획 재건축 1호 사업지로 송파구 오금현대아파트가 선정된 데 이어 공공기획 재개발 사업장 1호로 관악구 신림1재정비촉진구역이 선정되면서 사업이 정상 궤도에 오른 모습이다.

특히 서울 빌라촌 고밀개발을 가로막던 규제가 해제되고 소규모 재건축을 독려하는 특례법이 재정되면서 재개발을 중심으로 한 도심 주택공급은 더 탄력을 받을 전망이다.

14일 서울시 및 관련업계에 따르면 서울시의 공공기획을 통한 민간 재개발·재건축이 속속 본궤도에 오르면서 오세훈 시장이 내건 '스피드 공급대책'에 대한 기대감에 불이 붙고 있다.

우선 이달 말 시 공공기획 재개발 사업장 공모를 앞두고 주요 지역에서는 주민 동의서 요청이 빗발치고 있다. 신림1구역을 필두로 강동구 천호동 397의419 일대, 은평구 구산동 177, 영등포구 양평동 6가, 광진구 자양4동 등 약 20곳이 공공기획 재개발 공모를 준비 중이다.

특히 공공기획 1호 사업지로 선정된 신림1구역은 기존 용적률 230%에서 259%로 상향돼 가구수가 2886가구에서 최대 4200가구로 늘어난다. 시는 지역을 남북으로 가로지르는 도림천2지류를 자연하천으로 복원해 '지천 르네상스'로 개발하기 위한 사업비도 전액 시비로 조달한다.

오 시장은 이날 신림1구역을 방문해 "공공재개발, 공공재건축 등 공공이 시행한다는 부정적 어감을 최소화하기 위해 신속통합기획 방식으로 개발을 추진한다"면서 "개발의 주체는 민간이 주도하고, 공공은 지원하는 역할만 할 것"이라고 강조했다. 

새롭게 도입되는 '신속통합기획'은 공공기획의 다른 이름이다. 서울시가 정비사업 시행자로 참여해 공공주택, 기부채납 등의 비율을 높여 개발의 공공성을 강화하는 사업 모델이다. 대신 정비구역 지정을 5년에서 2년으로 단축시키고, 재개발 구역 주거정비지수제 폐지, 제2종 7층 일반주거지역 규제 완화 등 각종 인센티브도 부여한다. 

특히 최근에는 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)' 개정안이 국회 국토교통위원회 법안심사 소위를 통과하면서 노후 빌라촌에 대한 개발 사업성이 훨씬 더 높아졌다.

소규모재건축사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 개발에 참여해 빌라촌 및 200가구 미만의 소규모 아파트 등을 정비하는 사업으로, 대규모 재개발과 비교해 추진위원회 구성 등의 사업 추진 절차를 생략할 수 있다.

법안이 통과되면 구체적으로 2종 일반주거지역에서는 용적률 최고치를 250%에서 300%로, 3종 일반주거지에선 300%에서 360%까지 올릴 수 있다. 사업 추진 과정에서 통합심의로 층수제한 등 건축규제 완화도 이뤄지며, 분양가상한제도 제외된다.

신속통합기획 재개발 인센티브와 소규모 주택정비법 특례를 적용하면 2종 일반 주거지역에서는 기존 7층 높이에서 최대 25층까지 건물을 높일 수 있게 된다는 의미다.

도시 재정비의 또 다른 축인 재건축도 꾸준히 진행 중이다. 시는 최근 6개 자치구 주요 재건축 단지에 공공기획 참여를 제안하는 공문을 발송했다. 1호 사업장으로 송파구 오금현대아파트가 선정된 것을 비롯해 최근 용산구 서빙고 신동아아파트 재건축 조합도 시에 공공기획 재건축 의사를 전했다.

이 밖에 강남구 대치동 대치미도아파트, 송파구 신천동 장미1·2·3차 아파트, 서초구 반포동 반포미도1차 아파트, 영등포구 여의도동 시범아파트, 구로구 구로동 구로주공1·2차 아파트 등 5곳도 공공기획 참여를 검토 중이다.

다만 아직 재건축 단지에서는 공공기획에 대해 호의적이지 않다. 1호 재건축 사업지로 선정된 오금현대아파트의 경우 공공기획을 도입할 경우 임대비율이 지나치게 높아진다며 일부 주민들이 반발하고 있다. 그러나 재건축 단지가 불참해도 오 시장이 추진 중인 스피드 주택공급에는 별다른 타격이 없을 전망이다.

오 시장은 앞서 "주택공급 효과 측면에서는 재건축보다는 재개발이 훨씬 빠르고 효과적"이라며 "투기수요 차단 측면에서도 재건축보다는 재개발 지역의 관리가 쉬운 만큼 재건축보다는 재개발 규제 완화에 방점을 두고 있다"고 말한 바 있다.