분양가상한제 심사방식 개편…"지자체별 심사항목·기준 구체화"

분상제, 가산비·택지비·기본형 건축비 모두 손질

민간 사전청약 분양가 검증 매뉴얼 제정

남산서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습. [사진=유대길 기자, [e-mail]]

그간 지자체별로 주먹구구식으로 운영됐던 분양가상한제가 손질된다. 정부는 이와 함께 민간 사전청약 사전당첨자 모집 시 제공되는 추정분양가를 산정하는 방식인 ’추정 분양가 검증 매뉴얼‘도 제정했다.

국토교통부는 분양가상한제 심사 매뉴얼을 전국 지자체 및 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.
 

분상제, 가산비·택지비·기본형 건축비 모두 손질

분양가상한제 금액은 택지비와 기본형 건축비의 합에 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정된다.

먼저 지자체마다 조정기준이 상이한 가산비 항목은 심사 항목을 구체화하고, 권장 조정기준을 제시하기로 했다. 그간 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 각기 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁으로 이어지면서 분양이 지연되는 문제가 있었다.

이러한 이견을 막고자 가산비 주요 항목을 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하고 심사기준을 구체화했다. 인정은 법령상 재량 없이 전액 인정하는, 불인정은 법령상 전액 불인정하는 항목이다. 조정은 사업장별 여건을 고려해 분심위 심의를 거쳐 인정여부 및 조정비율 등을 결정할 수 있다.

특히 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시해 예측 가능성을 높이고, 지역 및 사업지별 여건차이를 감안해 심의를 통해 ±10%포인트(p) 조정이 가능토록 했다. 공종별 권장 조정률은 토목·건축·기계 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90% 등이다.

택지비는 공공택지의 경우 택지비 산정 시 상가와 임대 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영토록 했다. 민간택지는 용도지역·이용상황·교통여건 등 주변환경, 지리적 근접성, 단지규모 등을 고려해 표준지를 선정할 수 있도록 선정기준과 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다. 이렇게 하면 사업지와 가장 유사한 곳이 표준지로 선정될 수 있을 것으로 보인다.  

또한 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 과부족 반영되지 않도록 택지, 건물, 공통 귀속분 분류 기준을 명확히 했다.

기본형 건축비는 일부 지자체에서 심의 시 임의 삭감사례가 발생했으나 향후에는 지자체 별도 고시 없이는 기본형 건축비를 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도도 실시할 예정이다. 다만 시군구에서 별도고시를 통해 ±5% 조정은 할 수 있도록 했다.

이외에도 중복계상·임의삭감 등 심사 오류사례에 대한 유의사항을 명확히 하고, 판단기준이 불확실한 항목은 기준을 구체화했다. 
 

민간 사전청약 분양가 검증 매뉴얼 제정

민간 사전청약 사전당첨자 모집 시 제공되는 분양가격인 '추정분양가 검증 매뉴얼'도 제정한다. LH가 사업주체에 택지를 매각하면 사업주체는 설계 및 추정분양가 심사자료를 작성하고 HUG가 추정분양가를 검증하는 순으로 추정분양가가 책정된다.

구체적으로 보면 사업주체가 설계를 진행 후 ’분양가 상한제 매뉴얼‘ 기준으로 분양가를 산정토록 했다. 다만 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목인 택지이자, 각종 부담금 혹은 분담금 등에 대해서는 매뉴얼에 별도 추정방식을 제시했다.

아울러 사전당첨자 모집 시 추정분양가는 신청일 기준의 추정가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능하다는 점을 충실히 안내토록 했다. 

정부는 2024년 상반기까지 신규 사전청약 10만1000가구를 추가해 총 16만3000가구를 사전청약으로 공급할 예정이다. 특히 연내 민간 사전청약 시행을 추진 중으로, 오는 2024년 상반기까지 당초 계획(10만1000가구)을 상회하는 10만7000가구 공급이 가능할 전망이다.

이에 따라 국토부는 우선 사전청약 추진을 위한 제도적 기반을 11월 중까지 완료할 예정이다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “이번 ’분양가 상한제 심사 매뉴얼‘ 개정에 따라 심사 기준이 구체화되면서, 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고돼 민간의 주택 공급이 촉진될 것으로 기대된다“며 “민간 사전청약이 본격화되면, 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만 가구 이상이 사전청약으로 공급될 예정이다. 이는 연간 수도권 전체 분양 물량에 육박해 시장 안정에 크게 기여할 것”이라고 밝혔다.