[단독]'개발부담금 0원'...尹 장모가 쓴 기상천외한 수법

공시지가 대신 시가(時價) 적용... 개발비용, 통상수준의 3배

개발 시점 토지가격, 공시지가의 4배... 자연 인상분 책정은 50% 더 많아

업계 "담당공무원, 감독/관할기관 묵인없이 불가능"

윤석열 국민의힘 대선후보의 장모 최은순씨 [사진=연합뉴스]

[아주로앤피] 
2012~2016년 경기도 양평 공흥지구 개발사업을 시행한 윤석열 대선후보의 장모 최은순씨.
최씨는 이 사업으로 500억~800억원의 수익을 얻은 것으로 추산된다. 하지만 최씨가 낸 개발부담금은 0원. 통상적인 사업자라면 20억~30억원은 냈어야 하는 대규모 사업이었다. 그는 어떻게 개발부담금을 한푼도 내지 않을 수 있었을까?

업계에 따르면 지난 10년간 양평군 개발사업 중 개발부담금이 0원이었던 경우는 단 한 차례도 없었다. 유독 최씨만 예외였다. 업계관계자는 "개발부담금을 내지 않는 방법은 수백 가지가 넘는다"면서도 "(그럼에도) 관할 관청의 묵인 없이는 불가능하다"고 말했다. 
 

양평군이 제출한 개발부담금 산출내용 [자료=강득구 의원]

아주로앤피의 취재를 종합하면, 최씨는 개발 종료시점 지가를 감액하고 개발개시 시점지가를 뻥튀기하는 수법으로 장부상 이익을 줄여 개발부담금을 0원으로 만들었던 것으로 추정된다. 페이퍼 컴퍼니를 끼워넣는 방법으로 이익을 도중에 가로채지 않았을까 의심하기도 했지만 현재로서는 그런 흔적은 나오지 않았다. 그보다는 기준이 되는 공시지가를 바꿔치기하고 공사비용을 부풀리는 '고전적(?)'인 방법을 사용한 흔적이 포착됐다. 
 

2012년? 2014년? 2016년? 기준연도는 언제?

더불어민주당 강득구 의원은 최근 최씨의 개발사업과 관련해 경기도 양평군이 작성한 개발부담금 산출내역서를 공개했다. 이에 따르면, 개발을 시작할 때 공시지가는 총 64억원, 개발이 끝난 뒤 공시지가는 178억원이다. 약 114억원의 차액이 생긴 것. 하지만 개발비용이 약 106억여원 들어가면서, 실제로 본 이익은 8억원 정도인데, 그 사이 자연적으로 오른 땅값(추산, 9억4700만원)과 비교하면 오히려 1억1500만원 정도의 손해를 봤다는 것이 양평군의 계산이다.  
 
개발부담금은 개발완료 시점(종료시점지가)의 땅값에서 ▲개발사업을 시작할 때 땅값(개시시점지가) ▲개발비용 ▲정상지가 상승분 ▲기부채납금을 뺀 돈의 25%를 부과하도록 되어 있다. 개시시점지가가 커질수록 종료시점지가에서 빠지는 금액이 커지기 때문에 개발부담금 액수는 줄어든다.
 
그런데 개발시점 당시 땅값 총액(공시지가 기준)이 64억원에 달한다는 양평군의 추산이 잘못됐다는 지적이 제기된다. 양평 공흥지구의 현재 주소는 경기도 양평군 양평읍 공흥리 885번지, 개발 전 주소는 산84-2번지와 356-2번지, 산83번지 등 모두 17개 필지다. 이 가운데 15개 필지는 최씨 소유이고 나머지 2개 도로부지만 국가소유다. 

하지만 실제로는 공흥리 산84-2번지(9411㎡), 백안리 산107번지(4760㎡), 공흥리 산83번지(2585㎡), 공흥리 356-2번지와 산84-10번지 각각 1300여㎡ 등이 대부분을 차지한다.(총 2만2000㎡, 공원·도로용지 포함)
 

[그래픽=아주로앤피, 자료: 경기도]

이 토지의 공시지가는 4만9000~13만원으로, 총액은 15억2200만원이다. ㎡당 평균 토지가격은 7만1333원이다. 양평군이 공식 보도자료에서 밝힌 개발 전 지가총액의 4분의1에도 못미친다.      
 
도대체 양평군은 어떤 근거에서 64억원을 '개발시점의 지가'로 산출한 것일까?

이와 관련해 한 업계관계자는 "최씨와 최씨 소유회사인 ESI&D가 대한토지신탁에 아파트 부지를 넘긴 시점인 2014년 5월 시가를 기준으로 계산하면 64억원 정도의 금액이 나올 것"이라고 예측했다. 공시지가로는 도저히 그 가격이 나올 수 없다는 것이 업계관계자들의 공통된 견해다. 

결국, 최씨에게 유리한 것은 시가를 기준으로 최대한 비싸게, 최씨에게 불리한 것은 공시지가를 기준으로 최대한 싸게 계산하는 수법으로 100억원이 넘는 수익을 1억원의 손실로 만들어 놓았다는 이야기다.

이밖에 공사비를 책정하는 과정에서 같은 항목을 두 번 이상 반복해 산입하거나 3.3㎥당(평당) 단가를 ㎥당 단가로 단위를 바꿔치기해 3배가량 부풀리는 수법도 사용된 것으로 예상된다. 발견해 내기가 쉽지 않고, 발견하더라도 실수와 고의를 구분하기 어려워 처벌이 어렵기 때문에 흔히 사용되는 '트릭'이다. 
 

[그래픽=아주로앤피, 자료=경기도] 

양평군, 정말 몰랐나? 공범은 아닌가?

양평군청 [사진=양평군] 

개발부담금을 한푼도 내지 않았다는 의혹 외에도 ‘양평 공흥지구 개발’에 대한 의혹은 많다.

최씨는 시행기한보다 2년을 넘긴 시점에 사업을 끝냈으나 아무런 제재도 받지 않았다. 2012년 11월부터 2014년 11월까지 2년 동안 인가된 사업이었으나 ESI&D의 사업은 거의 2년이 지난 시점인 2016년 7월 끝난다. 도시개발법 75조에 따르면 양평군이 제시한 조건을 위반한 경우 공사가 진행 중이더라도 사업이 중단될 수 있다. 하지만 최씨와 ESI&D에 대한 제재는 없었다. 사업기간 연장도 양평군이 2년 뒤 소급신청하고 허가한 것으로 알려져 양평군의 특혜가 아니냐는 의혹이 불거졌다.
 
또 최씨와 ESI&D는 토지 소유자임에도 불구하고 민간개발 제안자가 되고, 사업시행자였으며 이후 분양사까지 모두 담당했다. 당초 공흥지구는 한국토지주택공사(LH)의 공공개발이 이루어질 예정이었으나 양평군과 토지 소유자의 반대로 무산되고 민간개발로 전환됐다. 이때 땅의 99.8%가 최씨와 ESI&D 소유의 땅이었다. 최씨 한 사람의 반대로 공공개발이 무산됐다고 볼 수 있다.
 

[자료=양평군, 고시 2012년 4월]

최씨는 공공개발이 무산되고 바로 두 달 후 민간개발사업을 제안했다. 이후 ESI&D가 토지개발 시행자로 선정돼 토지 소유자인 최씨와 ESI&D가 개발 시행자가 될 수 있었다. 토지 소유자가 공공개발을 무산시키고 민간개발사업을 제안해 인가받은 상황이 나온 것이다.
 
과연 개발부담금 0원, 사업기한 사후 연장, 토지소유자가 개발사업자로 선정 같은 의혹들이 양평군의 묵인이나 관여 없이 가능했을까. 최씨와 양평군에 대한 의혹이 짙어질 수밖에 없는 이유다.