"새 DSR 규제 피하자"…중도금·잔금 대출 가능한 '막차'에 수요 쏠림

내년 1월부터 아파트·오피스텔 등 DSR 적용

이달 아파트 8.8만 가구 분양…전년比 60%↑

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

내년 1월부터 아파트뿐 아니라 오피스텔, 생활형숙박시설 등 비주택담보대출도 차주단위DSR(총부채원리금상환비율)의 적용을 받게 되면서 실수요자를 중심으로 규제를 피한 연내 분양 단지에 관심이 쏠리고 있다.

DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 큰 폭으로 줄어 주택을 구입할 때 자금 마련이 어려워지기 때문이다.
 

강화된 DSR 규제 D-30…속타는 실수요자

DSR은 모든 가계대출의 원리금 상환액을 합쳐 연 소득으로 나눈 비율을 뜻한다. 현재는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 구입을 위한 주택담보대출을 일으키거나 1억원 초과의 신용대출이 있을 시에 개인별 DSR 40%가 적용된다.

그러나 지난 10월 정부가 DSR 규제를 담은 '가계부채 관리 강화방안'을 발표하면서 내년 1월부터 2억원 이상, 내년 7월부터는 1억원 이상 대출을 받은 이들은 차주단위DSR 규제를 적용받게 된다.

다만 내년 1월 전까지 입주자모집공고를 받은 경우 잔금 대출도 규제에서 제외된다. 예컨대 올해 5월 입주자모집공고·분양이 이뤄졌다면 차주단위 DSR 2단계 시행 후인 2024년 1월 잔금대출 3억원을 신청해도 받을 수 있다는 의미다.

신규 분양 아파트와 오피스텔에 대한 중도금 대출도 규제 대상에서 제외됐다. 이에 올해 분양하는 신규 아파트와 오피스텔에 수요자들의 관심이 집중되는 모습이다.

실제로 대출 규제 발표 이후 분양한 신규 단지들은 대부분 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

올해 11월 경기도 여주시에 분양한 '여주역 센트레빌 트리니체'는 1순위 평균 24.68대 1의 경쟁률을 기록했다. 대전 중구에 분양한 '대전 하늘채 엘센트로'도 1순위 평균 46.75대 1의 경쟁률을 기록했다.
 

전매 자유롭고 대출 규제 약한 오피스텔·생숙으로

전매가 자유롭고, 대출규제에서도 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔 청약 시장은 연일 10만명이 넘는 청약자가 몰리며 더 뜨겁다. 

오피스텔은 만 19세 이상이면 청약통장 없이도 청약 접수가 가능하다. 오피스텔 분양권의 경우 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않으며, 아파트 청약 시에도 주택으로 간주되지 않는다.

상황이 이렇자 지난 11월 2일 청약 접수를 받은 경기 과천시 별양동 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 89가구 모집에 12만4426명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 1398대 1로, 한국부동산원이 집계한 역대 오피스텔 경쟁률 가운데 가장 높다. 

'신길AK푸르지오' 오피스텔도 아파트를 뛰어넘는 분양가가 책정됐지만 평균 1312대 1의 경쟁률을 기록했다.

거래량도 크게 늘었다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 지난 11월 16일까지 전국 오피스텔의 매매거래는 5만1597건으로 2006년 관련 통계를 집계한 이후 가장 많았다.

이 같은 인기는 생활형숙박시설에도 이어지고 있다. 생활형숙박시설도 오피스텔과 마찬가지로 주택법 대신 건축법 적용을 받기 때문에 청약통장이 필요 없고, 전매제한도 받지 않는다. 다주택자 중과세는 물론 강화된 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 주택 규제에서도 제외된다.

이에 생활형숙박시설의 청약 경쟁률도 수백 대 1에 달하고 있다. 서울 강서구 마곡지구에 들어서는 '롯데캐슬 르웨스트' 청약에는 57만5950명이 몰려 평균 657대 1의 경쟁률을 기록했다.

업계 관계자는 "강화된 대출 규제에 내년부터는 내 집 마련이 더욱 어려워질 것으로 보이자 올해 막차 분양을 노리는 수요자들이 크게 늘어날 전망"이라며 "연내 입주자모집공고를 받는 경우 아파트와 오피스텔 모두 중도금은 물론 잔금 대출 실행 시에도 차주단위DSR의 적용을 받지 않는 만큼 신규 단지의 분양 일정을 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.
 

분양 속도 내는 건설사…오피스텔 4년來 최고치

'e편한세상 시티 풍무역' 조감도 [사진=DL이앤씨]

건설사에서도 대출 규제 시행 전 분양 시기를 앞당기고 있다. 부동산114 자료를 보면 이달 분양했거나 분양을 앞둔 아파트는 총 8만8401가구로 지난해 같은 기간(5만4119가구)보다 63% 늘었다. 

오피스텔 물량은 9030실로 지난해 동월 3195실보다 3배가량 증가한 물량이다. 2017년 12월 9665실 분양 이후로는 4년 만에 최고치다.

새 DSR 규제 적용을 피한 막차 분양 단지에 수요자 관심도 잇따르고 있다.

DL이앤씨는 12월 경기도 김포시 풍무동 일원에 'e편한세상 시티 풍무역'을 분양할 예정이다. 단지는 지하 6층~지상 14층, 1개 동, 오피스텔 전용면적 35~43㎡ 420실, 단지 내 상업시설로 이뤄진다. 

포스코건설은 인천 연수구 송도국제도시 1공구 B3블록에서 ‘더샵 송도아크베이’ 아파트를 분양한다. 이 단지는 지하 4층~지상 최고 49층, 4개 동, 전용면적 84~179㎡, 아파트 775가구 규모로 구성된다. 

라인건설은 충남 아산배방지구 6-3블록에 아파텔 '천안아산역 EG the1'을 분양한다. 

이 단지는 비규제지역이라는 점과 새 DSR 규제 적용을 피한 막차 아파텔의 장점 모두를 누릴 수 있다. 중도금은 물론 잔금 대출 실행 시에도 차주단위DSR의 적용을 받지 않고, 아산으로 비규제지역으로 분양권 전매도 가능하다. 

생활형숙박시설도 대출에서 상대적으로 자유로워 수요자들에게 인기다. 

윈덤은 강원도 고성 토성면 봉포리 258-9 외 8필지에 하이엔드 생활형숙박시설 '윈덤 강원 고성'을 이달 분양한다. 윈덤이 국내 최초 위탁 운영하는 하이엔드 생활형숙박시설이며, 시공은 신세계건설이 맡는다.