아파트보다 인기 끈 빌라…복잡한 권리산정일 '주의보'

다양한 재개발 사업 우후죽순…현금청산 '주의'

 

남산서울타워에서 바라본 다세대·연립주택 밀집촌 모습. [사진=아주경제DB]

지난해 빌라 시장은 뜨거웠다. 가격은 급등하고 거래량도 아파트를 시종일관 압도할 만큼 많았다. 업계는 2년 전부터 이어진 공공의 저층주거지 정비사업 활성화 정책 여파로 빌라에 수요가 몰렸다고 분석했다.
 
3일 한국부동산원 통계에 따르면 작년 11월 서울 지역 연립·다세대주택 평균매매가격은 3억5235만원이다. 2020년 11월 2억6414만원과 비교하면 33.3% 올랐다.
 
또한 빌라는 아파트에 비해 상대적으로 거래가 잘 이뤄지지 않아 환금성이 떨어지고, 가격도 잘 오르지 않는다는 인식이 있고 자연스럽게 아파트가 빌라보다 많이 거래돼 왔다. 그러나 작년에는 매월 빌라 매매량이 아파트 매매량을 추월하는 기현상이 벌어졌다.
 
서울부동산정보광장에 따르면 지난 12월 등록된 서울의 다세대·연립주택 매매(계약일 기준)는 2155건으로, 아파트 매매(567건)의 약 3.8배에 달한다. 30일가량 남은 거래 신고기한을 고려하면 수치 자체는 변동될 수 있다. 그러나 아파트보다 빌라 매매가 많은 추세가 바뀌기는 어려울 것으로 보인다.
 

지난해 빌라 거래량은 5만6025건 기록했다. 2010년대 이후 3번째로 많은 수치(2020년 5만8977건, 2016년 5만7193건)였다.
 
이렇게 빌라 시장이 뜨거웠던 건 재개발에 대한 기대감 때문이다. 앞서 정부는 재개발이 어려웠던 노후 저층 주거지를 개발해 주택을 공급하겠다는 의지를 보여왔다.
 
한국토지주택공사(LH) 등 공공이 나서서 개발을 진행하는 공공재개발·재건축이 있으며, 2·4대책에서 등장한 공공주도형 정비사업인 3080+도 있다. 최근엔 서울시도 신속통합기획 재개발을 추진했는데 신청지역이 100곳을 넘어서며 흥행하기도 했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "아파트 값이 오르는 상황에서 정부의 정비사업 활성화 시그널로 인해 빌라가 더 인기를 끌게 됐다"고 평가했다.  
 
이런 상황에 전문가들은 지난해 빌라의 인기가 높았다면서도 여전히 투자대상으로서 유망하다고 평가했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "노후 빌라는 상대적으로 소액으로 접근해 볼 수 있다"며 "개발 예정지나 개발 초기 단계 혹은 주민들의 개발 압박이 심한 곳은 가격이 탄력적으로 뛴다"고 말했다.
 
주의해야 할 점이 있다. 최근 복잡해진 권리산정기준일이 문제가 될 수 있기 때문이다. 권리산정기준일이란 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점이다. 기준일 이후의 토지 분할이나 단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 신축하거나 지분을 늘리는 경우, 늘어난 가구는 분양권이 나오지 않고 현금청산된다. 

서진형 교수는 "권리산정기준일을 지정하는 것이 사업속도를 높이는 등 사업에 긍정적일 수 있다"며 "대신 시점을 정확하게 알고 매수해야 현금청산의 위험을 피할 수 있다"고 말했다. 
 
현재 사업별 권리산정 기준일은 공공재개발은 각 사업 공모시작일(1차 2020년 9월 21일, 2차 2021년 12월 30일)이며 공공주도형 정비사업인 3080+은 지난해 6월 28일이다.
 
또 최근엔 사업계획이 없더라도 향후 공공정비사업을 진행하게 되면 미리 정해진 권리산정 기준일을 적용받는 경우도 있다. 서울시는 지난달 28일 신속통합기획 최종 후보지 21곳을 발표하면서 투기 차단 대책도 함께 내놨다. 공모에서 탈락한 지역뿐만 아니라 추후 공모에 참여할 지역 모두 권리산정기준일을 오는 28일로 지정·고시한 것이다.

이와 관련 서울시 관계자는 "이번 권리산정기준일은 토지를 소유한 원주민들이 원한 것"이라며 "빌라사업자와 갭투기자들이 권리산정일에 대해 불만을 가지고 있는 경우가 많다"고 전했다.