아파텔, 강화된 DSR에 대출 반토막...실수요자들 발동동

이달부터 오피스텔 DSR 40% 대출 강화...대출액 기존의 30% 수준

아파텔 입주 코앞인데 대출 불가...서민들 주거사다리 붕괴

서울 용산에서 바라본 아파트 단지 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

"비주택담보대출 규제 강화로 작년에 5억원까지 가능하던 아파텔 대출액이 올해 2억원으로 확 줄었습니다. 올해 실입주 계획이었는데 불가능할 것 같습니다. 아파트 값이 너무 올라 '울며 겨자 먹기'로 오피스텔을 택했는데 주거 사다리가 확 끊긴 느낌이라 참담합니다."
 
비주택에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 아파텔(아파트+오피스텔)을 분양받은 실수요자들의 대출 거절 사례가 속속 등장하면서 불안감이 높아지고 있다. 
 
23일 관련업계에 따르면 이달부터 분양하는 오피스텔은 DSR 40% 대출 규제에 따라 대출가능한 금액이 지난해의 절반 이상 줄어든다. DSR은 대출 차주의 전체 연간 소득 가운데 모든 가계대출의 원리금 상환액 비율을 말한다. 기존 총대출액이 2억원을 초과하면 원리금 상환액이 연봉의 40%를 넘어선 안 된다. 오는 7월부터는 대출 총액이 1억원을 넘어도 DSR 규제가 적용된다.
 
특히 오피스텔 같은 비주택은 주택담보대출과 달리 만기가 짧고 부부합산소득도 인정이 안 된다. 만기가 줄고(신용대출 7년→5년, 비주택담보대출 10년→8년), 총소득이 낮으면 DSR 계산 시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다. 기존에는 토지거래허가구역이 아닌 경우 LTV(주택담보대출비율) 70%까지 대출이 가능해 서민들의 마지막 '주거사다리' 역할을 했지만 이 같은 장점이 사라졌다는 분석이다.

가령 연봉 5000만원(신용대출 3500만원, 비주택담보대출 8000만원)인 직장인 A씨가 DSR 현실화에 따라 올해 받을 수 있는 추가 신용대출과 비주택담보대출금액은 각각 1500만원, 2400만원으로 기존(신용대출 4900만원, 비주택담보대출 7000만원) 대비 각각 69.39%, 65.71% 줄어든다. DSR이 26%에서 34%로 8%p상승한 결과다.

분양가 6억원짜리 아파텔을 매수한 직장인 B씨(연봉 5000만원, 신용대출 5000만원)의 경우에도 지난해에는 LTV 70%를 꽉 채워 최대 4억2000만원까지 대출(30년 분할상환, 원리금균등방식)이 가능했지만 올해는 대출가능금액이 8200만원으로 급감한다.
 
건설업계 관계자는 "오피스텔은 공급면적이 넓어 분양가가 아파트보다 비쌀 수밖에 없지만 대출요건이 상대적으로 느슨해 실수요자들이 아파트 대체상품으로 많이 선택했다"면서 "오피스텔이 이미 아파트 대체상품으로 자리 잡았고, 분양가격도 아파트 수준으로 오른 상황에서 뒤늦게 나온 투기세력 규제로 실수요자 피해는 더 늘어날 것"이라고 말했다.  
 
실제 대출이 막히면서 오피스텔 거래가 크게 위축되고 있다. 국토교통부 실거래가시스템을 살펴본 결과, 최근 2주간(1월 1~14일) 오피스텔 실거래(매매)건수는 전국 기준 942건으로 지난해 1월(1~14일 2163건)과 비교해 56.44% 감소한 것으로 나타났다. 같은 기간 실거래총액 역시 1482억470만원으로, 전년 동기(5061억2588만원) 대비 70.71% 줄었다.  

눈에 띄는 결과는 전용면적 84㎡를 초과한 중대형 면적의 실거래 감소세다. 지난해 1월(1~14일)에는 중대형 면적의 실거래가 154건으로 높았지만, 올해 1월(1~14일 2주)에는 단 9건에 불과했다. 10억원 이상 고가 오피스텔 거래도 1월(1~14일)에 단 1건으로 지난해 1월(1~14일 26건) 대비 현저하게 감소했다.