​[2·4대책 1년] 불안함에 거래 닫아버린 시장…가격 안정효과도 '물음표'

전문가들 "급격한 거래절벽에 가격 안정화는 이상적인 부동산 시장 모습 아니야"

주민들 반대 여론 높은데 정권말기, 사업 추진 동력 잃었다

서울 용산에서 바라본 다세대·연립주택 밀집촌 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]] 

2·4대책 추진 1주년이 지났지만 주택 시장 안정효과는 여전히 물음표다.

정부는 공공주도의 공급대책이 효과적으로 작용해 부동산 가격이 하향 안정화에 접어들었다고 주장했지만 시장에선 정책 불확실성에 따른 거래절벽이 장기화되면서 집값 안정 효과가 반감됐다는 주장이 나온다. 사업지로 선정된 대부분의 지역에선 주민들의 반대 여론이 높아 지속 추진 가능성에 의문을 표하는 목소리가 연이어 나온다. 
 
3일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달(2월 3일 기준) 서울 아파트 매매 거래량은 537건으로 집계됐다. 이는 지난 12월 거래량(1117건)의 절반, 전년동월(5795건)의 10분의 1 수준에도 못 미치는 수치다. 서울 아파트 매매 거개량이 월 1000건을 밑돈 건 2006년 통계 작성 이후 처음이다.
 
아파트 외에 다세대·연립(1449건), 단독·다가구(98건) 등의 거래량도 전월대비 3분의 1 순으로 급감했다. 지난해 1월과 비교해선 다세대·연립(5908건)이 75.47%, 단독·다가구(877건) 88.83% 감소했다. 
 

이는 설 연휴에 따른 계절적 비수기와 함께 가격 급등에 대한 피로감, 2·4대책에 따른 현금청산 이슈 등이 맞물린 결과로 해석된다. 강북의 한 부동산중개업소 대표는 "2·4 대책 발표 이후 재개발 예정지의 구축 아파트와 빌라는 언제 현금청산될지 모른다는 불확실성 때문에 매매거래가 위축된 게 사실"이라며 "당분간 이런 거래량 감소 흐름이 이어질 가능성이 크다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "2·4대책의 핵심은 신도시가 아닌 서울 노후 도심의 고밀개발"이라면서 "입주가능한 실물 주택을 얼마나 유의미한 물량으로 실현시키느냐가 정책 성패의 관건이었는데, 기존 노후 도심은 신규택지와 달리 사업지 내의 토지·건물 소유자 숫자가 많아 이들의 합의를 이끌어내는 게 쉽지 않고, 사업동의율을 충족하더라도 반대하는 주민들의 토지를 강제수용하기 어렵다보니 사업 추진이 더뎠고, 부동산 시장의 혼란이 가중됐다"고 말했다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공공주도 개발방식은 사업이 다수결로 결정되다보니 주민들 한쪽에서는 불만이 쌓이는 구조가 고착화됐다"면서 "공급대책을 무리하게 당기려다보니 다양한 지역사회 요구가 외면당했고, 부작용도 발생했다"고 지적했다. 이어 "급격한 거래가뭄 속에 집값 하락세가 이상적인 부동산 시장의 모습으로 볼 수 있을지는 의문"이라고 지적했다.

공공주도 재개발 사업대상지로 선정된 지역에서는 현금청산 등 보상방식과 동의율을 놓고 주민 간 갈등의 골이 깊어지고 있다. 도심복합사업에 반대하는 후보지 주민들 연합체인 '공공주도반대연합회'에 따르면 지난해 도심복합사업 후보지(1~8차)로 지정된 76곳 중 절반이 넘는 41곳에서 후보지 철회 움직임이 일어나고 있다.
 
실제 국토부가 1차 신규 공공택지로 지정한 광명·시흥 택지는 주민 반발로 지난해 말로 예정됐던 전략환경영향평가 초안 주민설명회가 무산됐고, 광주 산정지구도 주민들 반대로 환경영향평가 설명회가 취소됐다. 3차 후보지로 지정한 대구 달서구 '대구신청사 인근' 구역과 부산진구 '구(舊)전포3구역'도 주민 대부분이 반대 동의서를 제출했다. 서울 도봉구 '방학2동 방학초교 인근'과 서울 강북구 '삼양역 북측'도 주민들의 반대가 극심한 지역이다. 
 
대규모 공급을 약속한 정책의 불투명성, 기준금리 인상, 대통령선거 등 부동산 시장의 불확실성이 높은 상황이어서 시장은 당분간 관망세가 이어질 것으로 보인다. 
 
김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 "전국적인 집값 상승세 둔화와 개인별 대출 규제 강화, 예상보다 빠른 금리인상까지 이어져 구매력 있는 수요자들이 감소하고 있다"면서 "정책적 불확실성으로 매도와 매수 모두 관망하는 분위기가 크다"고 설명했다.
 
함영진 직방 센터장은 "차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 금융권의 우대금리 축소 움직임 등이 맞물리며 부동산 구입심리가 제약되고, 주택 거래량을 감소시킬 요인이 늘어나고 있다"면서 "특히 3월 대선을 앞두고 세제, 공급 등 새 정부의 부동산 정책변화 가능성이 모두 열려있어 수요자의 주택 구입의사 결정도 숨고르기에 들어갈 것"이라고 전망했다.

이어 "금리인상, 여신축소로 부동산 구매수요가 관망세에 접어들면서 자산가격 상승이 둔화되고, 거래량 감소로 이어져 지역 및 상품에 따른 부동산 시장 양극화가 더 커질 수 있다"고 덧붙였다.