[혼돈의 부동산시장] "서울 집값, 대세 하락 아냐…재건축 기대감에 강남 오를 것"

"과거 집값 급락기와 상황 달라…대선 이후 강남 재건축 단지 기대감 커질 것"

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습 [사진=연합뉴스] 

전문가들은 최근의 서울 집값 하락세가 대세 하락으로 이어지기는 어렵다고 내다봤다. 무엇보다 과거 집값 하락기와 달리 대외 여건이 양호하고 대대적인 정비사업 규제 완화가 예고돼, 오는 하반기부터는 주요 강남권 재건축 단지들의 매매가가 오를 것으로 분석했다. 

6일 부동산 전문가들은 대선 이후 강남권 집값에 상승 압력으로 작용할 요인들이 많은 것으로 봤다. 강남 고가주택은 금리 인상과 대출규제의 영향이 적을뿐더러, 재건축 규제 완화라는 큰 호재가 기다리고 있다는 설명이다.
 
특히 지금의 부동산 시장 상황은 지난 2008년 금융위기 이후 나타난 집값 폭락기와는 엄연히 다르다고 강조했다. 

임병철 부동산R114 수석연구원은 “글로벌 금융위기 시절 집값 하락은 대외적인 여건의 영향이 컸다”며 “지금은 가격 급등에 따른 부담감으로 인해 집값이 떨어지는 것이기 때문에 과거 집값 급락기와는 상황이 다르다”고 말했다. 이어 "서울시가 추진하는 신속통합기획, 주요 대선 후보들의 재건축 규제 완화 공약이 정비 사업 추진에 동력을 불어넣을 것”이라며 “강남권이 이러한 수혜를 가장 많이 볼 것으로 보인다”고 덧붙였다.

박원갑 국민은행 부동산전문수석위원은 "대선과 지방선거를 앞두고 있기 때문에 올해 상반기까지의 반짝 하락으로 보인다"며 "하반기에 들어서는 전세 2년 만기로 인한 탈전세 내 집 마련 수요가 나타날 것"이라고 했다. 그러면서도 "대세상승은 끝났다"며 "집값이 울퉁불퉁하면서 횡보할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.  

권일 부동산인포 리서치 팀장도 “주택공급 확대를 위해서는 정비사업에 손을 안 댈 수가 없다”며 “유력 대선 후보들이 재건축 규제를 완화하려는 것이 과거 집값 하락기와의 가장 큰 차이”라고 했다. 그러면서 “지금의 하락은 선거를 앞두고 부동산 정책에 대한 불확실성이 커지면서 나타난 것”이라며 “대선 이후 재건축 규제 완화가 집값 방어를 위한 무기로 작동할 것”이라고 예상했다.
 
강남을 제외한 서울 전역의 경우 당분간 하락기가 계속될 것이란 시각도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “대출 조이기나 금리변동보다는 전세가, 재건축 규제, 개발 기대감 등의 영향을 더 크게 받는 강남권은 여타 서울 지역과는 다르게 집값이 움직일 것으로 보인다”며 “서울 전체로 봤을 때는 금리 상승에 따른 이자 부담이 커지며, 대세 하락 가능성이 있으나 과거와 같은 급격한 하락은 나타나지 않을 것”이라고 했다.
 
그러면서도 “신규 아파트나 재건축 시점이 도래하지 않은 단지 등은 정비사업 규제완화 등 대선 공약의 영향을 받지 않을 것”이라며 “지난 2~3년간 수요자들이 감당하기 버거운 수준으로 집값이 올랐기 때문에 이들 단지는 대선 이후에도 가격 하향 혹은 보합세가 유지될 것으로 보인다”고 강조했다. 이어 “강남을 제외한 중저가 아파트 시장은 대선 때문에 가격이 급등하거나 추가적으로 상승하기는 어려울 것”이라고 덧붙였다.
 
반면, 강남권에서 시작된 집값 상승세가 서울 일대 재건축 단지로 확산될 것이라는 전망도 있다. 권일 팀장은 “재건축 규제를 완화하면 강남과 함께 노원·도봉·강북·강서구 등 노후화된 대단지들, 재건축이 가능한 단지들이 다수 모여 있는 지역들을 중심으로 가격이 움직일 수밖에 없다”며 “일부 지역은 하락하더라도 대세 하락으로 갈 수 없다. 오히려 선거 이후에는 집값이 오를 것”이라고 했다.