[2022 상업용 부동산 전망]상권 양극화 거세지만… 변화에 강한 자는 살아남는다

관광객 중심 상권 죽고… 성수·한남·신사 등 MZ세대 중심 상권 성장

도심물류센터 일반화 추세… IT기업 데이터센터 등 틈새 상품도 늘어

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올해도 상업용 부동산 시장은 거침없는 상승세를 이어갈 전망이다. 코로나19 속에서 등장한 다양한 스타트업과 AI(인공지능), 블록체인 등 신기술 기업이 늘어나면서 부동산 수요를 늘린 결과다. 특히 오는 3월 대통령선거와 6월 지방선거로 부동산 시장에 호재가 될 대형 개발사업이 쏟아지면서 상업용 부동산 매매·임대차 수요를 늘릴 것이라는 분석이다.
 
7일 상업용 부동산 데이터기업 알스퀘어에 따르면 올해 상업용 부동산 시장 5대 키워드는 △특색 있는 오프라인 리테일 부상 △도심 물류센터의 진화 △금리 상승에 따른 부동산 시장 지각변동 △지식산업센터와 데이터센터 등 틈새 상품 부각 △ESG 바람 부는 상업용 인테리어 등으로 요약된다.

알스퀘어 관계자는 "2022년은 개성 있는 오프라인 상권이 부상하고 도심 구석구석으로 물류센터가 침투하는 현상이 두드러질 것으로 전망된다"면서 "글로벌 금리가 오르면서 기회와 위기가 공존하며, 지식산업센터와 데이터센터 등 IT 기업의 니즈(요구)를 채우는 틈새 상품 개발이 활발할 것"이라고 기대했다. 
 
◆개성 있는 상권만 생존··· 도심 물류센터도 진화

 
코로나19 팬데믹으로 명동·강남·동대문 등 서울 주요 상권 운명이 엇갈린 가운데 올해는 MZ세대의 관심을 끄는 브랜드가 밀집한 상권이 생존할 것으로 보인다. 최근 MZ가 선호하는 식음료∙의류 브랜드가 모여드는 서울 성수∙한남∙신사∙압구정동 일대가 대표적이다.
  
외국인 관광객 중심 상권인 명동 공실률은 지난해 3분기 43.3%(소규모 기준), 홍대∙합정 공실률도 24.7%까지 치솟았다. 반면 MZ 세대 중심으로 상권이 형성된 신사(7.7%), 청담(0%), 뚝섬(0%) 등 공실률은 상대적으로 낮았다. 팬데믹 장기화로 먹고 즐기는 소비 욕구가 커지면서 상권 양극화는 가속화될 전망이다. 
 
쿠팡, 마켓컬리(컬리), 배달의민족(우아한형제들) 등 이커머스 업체 간 배송 시간 단축 경쟁으로 다크스토어 형태의 물류 시설이 경쟁적으로 들어서며 도심 물류센터가 일반화할 것으로 보인다. 

다크스토어는 소비자가 직접 방문해 제품을 구매하는 곳이 아니라 제품 분류와 포장∙배송만을 담당하는 매장이다. 최근에는 롯데마트와 GS25, 홈플러스 등도 오프라인 매장을 다크스토어로 바꾸면서 도심 자체가 물류 거점이 되는 현상이 가속될 것으로 전망된다.
 
◆시장 양극화 거세지만··· ESG인테리어 등 숨은 기회 공존
 
금리가 오르면서 상업용 부동산 시장에도 위기와 기회가 공존한다. 매매 시장 자체에는 악재지만 안전자산 선호 현상으로 투자 수요는 풍부해진다. 따라서 입지와 개발 전망, 수익률에 따라 조건이 우수한 부동산이 부각되고, 임대차 시장의 양극화가 가속화할 전망이다.
  
이미 지식산업센터, 데이터센터 등 틈새 상품 개발도 활발하다. 데이터센터는 IT와 모바일 중심으로 산업계가 재편되면서 성장성 높은 아이템으로 꼽힌다. 한국데이터센터 연합회에 따르면 지난해 데이터센터 시장 규모는 3조원으로, 향후 5년간 연평균 10%대 성장할 것으로 전망된다.

알스퀘어 관계자는 "데이터센터는 고객사 엔지니어 접근성이 좋고, 전력∙네트워크 공급이 충분하며 도심과 가까워야 한다"며 "우수한 입지 조건으로 향후 투자가치 상승을 기대할 수 있다는 의미"라고 설명했다.
 
이 밖에 상업용 부동산 인테리어∙리모델링 시장에 ESG(환경∙사회∙지배구조 등 기업의 비재무적 요소) 바람도 거셀 것으로 전망된다.

인테리어 기업 LX하우시스와 현대L&C는 각각 '새로운 코지(cozy∙아늑한) 스타일'과 회복 탄력성을 뜻하는 '리질리언스(resilience)'를 올해 인테리어 트렌드로 꼽았다.

팬데믹 장기화로 오피스 환경은 대규모 인원이 밀집한 형태보다 구성원이 집처럼 안락함을 누릴 수 있는 구조로 재편되고, 식물과 흙 등 친환경∙재활용 소재를 활용한 인테리어∙익스테리어가 대중화할 것으로 보인다.
  
한편 알스퀘어가 부동산, 정보인프라부문 등 구성원 110명을 대상으로 '2022년 상업용 부동산 시장 전망' 설문조사를 진행한 결과 10명 중 4명은 지난해보다 올해 상업용 부동산 매매 시장이 '개선(41.8%)'될 것이라고 답했다. '전년과 비슷한 수준을 유지할 것'이란 응답은 34.5%였다. 임대차 시장 역시 '지난해보다 나아질 것'(40.9%)이란 응답이 가장 많았다. 
 
윤여신 알스퀘어 부동산사업부문 영업총괄 부사장은 "금리 인상과 매물 감소로 지난해보다 영업 환경은 어렵겠지만 물류센터 등 기타 부동산 시장 비중이 커지면서 매매 규모는 전년과 비슷한 수준이 될 것"이라며 "금리 상승과 수급 불균형으로 지난해보다 시장 상황이 어려워 보이지만 AI와 로봇, 블록체인 등 산업 지형을 뒤흔들 기술이 쏟아지며 상업용 부동산 시장에 영향을 미칠 것"이라고 했다.