오세훈 '신통기획' 복병은 재초환?...부담금 늘어난 정비사업, 대안 있나

서울 서초구 반포 일대 아파트 단지 [사진=최지현 기자]

"당장 뚜렷한 대안이 없다." "대안을 찾기는 쉽지 않아 보인다."

6년 만에 부활한 재건축초과이익환수(재초환) 제도가 향후 주택 공급 물량을 축소할 것이라고 우려하며 전문가들이 일제히 내놓은 답변이다. 지난해 오세훈 서울시장 취임 후 '신속통합기획'과 '잠실주공5단지 50층 재건축 심의 통과' 등으로 서울 주택 정비사업계에 훈풍이 불곤 있지만, 복병은 '재초환'이라는 공포감이 커지고 있다.

특히 다음 달 서울 서초구 반포센트레빌아스테리움(구 반포현대아파트)이 서울 강남권 재건축 단지 중 최초로 재초환 부담금을 통보받을 예정이기 때문이다. 과거 1개동 80가구였던 해당 단지는 재건축을 통해 전용 60~89㎡ 108가구로 가구수가 늘었으며 작년 7월부터 입주를 시작했다.

앞서 해당 단지는 재건축 사업시행인가 당시인 2018년에는 가구당 1억3569만원 수준의 재초환 부담금을 통보받았다. 당시 준공 시점의 예상 공시가를 14억2000만원으로 추정한 계산이었다. 

그러나 2년 사이 서울 집값이 급등하면서 해당 단지의 공시 가격은 20억원대로 뛰어올랐다. 이에 따라 정비업계는 가구당 부담금 예상액 역시 2억~3억원대로 늘어날 것으로 추산하고 있다. 

다음 달 반포현대 외에도 올해 서울권에선 굵직한 재건축 단지들에 대한 재초환 부담금 부과가 본격화할 예정이다. △서초구 반포3주구(2018년 기준 4억원 예정) △서초 방배삼익(2억7500만원) △강남구 대치쌍용1차(3억원) △강남구 개포한신(4억3800만원) △성동구 성수동 장미아파트(5억원) 등이 대표적이다. 

전국재건축정비사업 조합연대에 따르면, 2018년 기준 이들 단지가 통보 받은 예정 부담금만 2억~5억원대에 달한다. 하지만 이 역시 2018년 당시의 공시가를 기준으로 했기에 올해 확정될 부담금 규모는 크게 늘어날 것으로 예상하고 있다. 일례로 성수동 장미아파트와 반포3주구의 경우 2018년 기준 공시가는 각각 5억2100만원과 18억5600만원이었지만, 현재는 10억9700만원과 28억4700만원으로 급등했다. 

서울을 제외한 수도권과 지방에서도 억대 부담금이 예고된 상황이다. 안양과 과천, 대구에서도 가구당 1억원대의 부담금이 통지된 가운데, 수원 영통2구역(2억9500만원)과 대전 용문동(2억7600만원) 재건축 단지는 3억원에 육박한다. 
 

◇'재초환이 정부 발목 잡는다?'...향후 주택 공급 축소 불가피

전문가들은 일제히 재초환 제도가 본격화한다면 정부의 주택 공급 확대 정책이 타격을 입을 것이라고 지적했다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재초환 본격 시행 시 공급 축소는 불가피하다"면서 "각 사업장이 재초환을 피하기 위해 호화주택으로 1 대 1 재건축 방침을 택하거나 일반공급 주택분을 줄일 수 있기 때문"이라고 전망했다. 그러면서 그는 "이는 각각 주택 양극화와 공급 물량 축소를 불러올 텐데, 이들 모두 정부가 바라는 것이 아니다"라고 꼬집었다. 

심 교수는 이어 재초환 충격 완화를 위해 "현실적으로 현금 기여 외의 일반 분양분 확대나 소형 평형 공급 확대 등의 공공기여제도를 활용하거나 조합원 중 고령층이나 현금 마련이 어려운 계층을 대상으로 납부이연제도도 도입할 순 있다"면서도 "다만 모두 일시적 완화에 불과하다"고 설명했다. 근본적으로 정부가 개발 이익을 인정하면서 공급 물량 확대 정책을 펼쳐야 한다는 주장이다. 
 
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 역시 재초환 제도에 대한 재검토가 필요하다고 제언했다. 그는 "향후 재초환이 부담으로 작용하면서 각 사업장의 정비사업추진이 원활하지 못한 사례가 속출한다면 재초환이 처음 도입됐던 시기와 지금의 사회 환경 여건에 어떤 차이가 생겼는지 살펴보고 재초환 적용이 적정한지 여부부터 논의할 필요가 있다"고 지적했다. 

이 연구원은 이어 이런 논의를 놓칠 경우 향후 주택 공급 확대와 관련한 정부의 운신 폭이 축소할 수 있다고 지적했다. 재개발과 재건축이라는 두 가지 정책 도구 중 재개발만 활용할 수밖에 없는 상황으로 귀결한다는 것이다. 

이와 관련해 그는 최근 서울시가 각종 정비사업 호재를 내놓아도 재초환이라는 '강력한 규제'로 재건축 사업이 단기간에 빠르게 활기를 되찾긴 어려울뿐더러, 당초 아파트 가격을 낮추겠다는 재초환 제도가 본래 취지조차 무색해질 수 있다고 진단했다. 

추가 분담금을 감당할 수 있는 사업장만 재건축을 진행할 여지가 높아지고, 이 과정에서 다수의 단지가 재초환 계산에 적용되는 초과이익을 줄이기 위해 공사비를 높이는 고급화 전략을 취할 가능성이 높아지기 때문이다. 이 경우 완공 후 분양가도 자연스레 높아지기 때문에 오히려 아파트 가격이 오를 수 있다는 전망이다.
 

◇재초환이 뭐길래?

2018년 이후 현재까지 재초환 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구 수준으로 추산된다. 

재초환 제도는 노무현 정부 시절인 2006년 처음 도입됐다. 이는 '3·30 부동산 대책'의 주요 내용이었다. 그러나 도입 당시부터 정비사업계의 반대가 극심했던 데다 2012년경 부동산 시장이 침체기를 맞으면서 재초환 제도는 유예되기도 했다. 2017년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축 사업장을 대상으로 한다. 

이후 한시적 유예는 종료되고 2018년 1월 1일부터 재초환 제도는 전국적으로 예외 없이 다시 적용되고 있다. 특히 2019년 헌법재판소 역시 해당 제도에 대한 위헌 소송을 기각해 사실상 '합헌' 판정을 내리며 재초환 재도입에 힘을 실어주기도 했다. 

재건축이익환수법은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 집값 상승분과 공사 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만원이 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 부과한다. 즉 준공 당시의 집값과 추진위원회 설립 당시 집값을 비교해 가구당 분담금을 산출하는 것이다. 

그러나 재초환 재도입에 따른 반발 역시 이어지고 있다. 지난해 12월 서울 강남구 압구정 한양7차 재건축조합은 재초환 부담을 줄이기 위해 조합 해체를 추진하기도 했다. 

해당 단지는 2002년 조합이 설립됐는데, 이 경우 향후 재초환 부담금은 준공 시점에서 10년 전 시세를 바탕으로 정해진다. 10년 전 시세와의 차이만큼 가구당 분담금도 늘어나게 되는 것이다. 따라서 조합을 해체하고 재설립해 부담금을 일부라도 줄이겠다는 셈법이다.