서울 노후 아파트값 상승률 신축의 1.5배…강남은 상승 반전, 강북은 하락세 지속

주변 환경 완벽한 강남…재건축 아파트 필두로 가격 상승세 계속될 것

"재건축 사례 부족한 강북…절차 더 진행돼야 기대감 커진다"

오세훈 서울 시장과 윤석열 대통령 당선인(당시 후보)이 지난해 12월 13일 오후 서울 강북구 미아동 미아 4-1 주택 재건축 정비구역을 방문, 현장을 둘러보고 있다.[사진=아주경제DB]

 
 
지난 1년간 서울의 노후 아파트 가격이 신축 아파트보다 큰 폭으로 뛰었다. 지난해 오세훈 서울시장이 재건축을 막는 여러 규제를 없애며 재건축 기대감이 상승한 영향으로 풀이된다. 특히 최근엔 재건축 활성화를 주요 공약으로 내세운 윤석열 대통령 후보의 당선으로 강남권 재건축 시장이 다시금 뜨거워지고 있다.

31일 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사 통계에 따르면 지난 1년간(2021년 3월 15일~2022년 3월 21일) 준공 20년 초과 구축 아파트값은 6.94% 올랐다. 반면 신축인 5년 미만 아파트는 4.33% 오르는 데 그쳤다. 상승폭이 1.5배가량 차이가 났다.

특히 노원구와 도봉구, 강북구, 성동구 등 재건축 단지가 많은 동북권은 신축(2.92%)과 구축(6.74%)의 아파트값 상승폭이 2배 이상 차이 났다. 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구), 이른바 ‘강남4구’는 구축(8.50%)아파트 가격이 큰 폭으로 뛰었으며 신축(6.10%)아파트도 비교적 많이 올랐다. 

전문가들은 재건축 활성화 정책이 시행 준비 중인 상황에서 강남권이 먼저 반응을 보일 것이며, 앞으로도 꾸준히 상승할 가능성이 높다고 판단했다.
 
권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남은 오래 전부터 재건축을 추진해왔기 때문에 주변 비교 사례도 많고, 상승폭이 예상 되는 곳”이라며 “재건축 활성화 정책과 관련한 영향을 강북보다 더 받을 수밖에 없다”고 말했다. 강북은 아직 사례가 없고, 노후도 등도 강남에 비해 부족해 재건축에 대한 기대감이 작다는 것이다.
 
그는 아울러 “강남권 주변 환경은 완벽히 정비된 상태”라며 “노후도만 문제되는 재건축을 필두로 강남권 아파트는 전체적으로 오를 것”이라고 덧붙였다.

실제로 최근 강남권 집값은 반등세를 보이고 있다. 이날 한국부동산원에 따르면 지난주 강남4구 집값은 하락세에서 보합 또는 상승세로 전환했고 이번 주도 분위기를 유지했다.

준공 40년째에 접어든 강남구 압구정동 신현대11차 전용 183.41㎡는 지난 17일 59억5000만원에 직거래되면서 신고가를 경신했고, 준공 39년이 된 대치동 개포우성1차 전용 158.54㎡도 19일에 51억원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 신축에서도 신고가가 나오고 있다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 129㎡ 주택형이 이달 24일 63억원에 매매계약이 체결됐다. 직전 최고가였던 올해 1월 61억원 거래와 비교하면 두 달 사이 2억원가량 올랐다.
 
반면 서울 동북권은 하락세가 지속되는 분위기다. ‘미미삼’(미륭·미성·삼호)이라고 불리는 강북권 최대 재건축 단지의 전용 50㎡는 지난해 9월 9억원에 신고가에 거래됐지만, 이달 7일 1억원 떨어진 8억원에 거래됐다.

서울 노원구 월계동에 2019년 입주한 월계센트럴아이파크 전용 84㎡는 지난해 3월 12억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했지만 지난해 11월엔 12억원으로 5000만원 떨어진 가격에 거래가 이뤄졌다. 강북구 미아동의 꿈의숲효성헤링턴플레이스 84㎡는 지난해 8월 11억3000만원에서 이달 25일 같은 면적대 같은 층이 1억8000만원 떨어진 9억5000만원에 거래됐다.
 
노원구의 한 공인중개업자는 “지난해 하반기부터 거래가 전혀 이뤄지지 않고 있다가 최근 급매물 거래가 조금씩 이뤄지고 있다”며 “최근엔 재건축 기대감으로 인해 구축에 대한 관심도가 올랐지만 신축거래는 거의 없으며 전체적인 시장은 아직 소강상태”라고 말했다.