미국 모기지 금리 7주 연속 상승…"주택시장은 여전히 뜨거워"

미국 주택담보대출 금리가 7주 연속 상승세를 기록하고 있다. 지난 21일(이하 현지시간) 끝나는 주에 30년 만기 고정 금리는 5.11%로 11bp 올랐다. 전주보다는 28bp 상승했다. 전년 대비 30년물 고정금리는 무려 214bp가 올랐다. 지난 2018년 11월의 마지막 최고점인 4.94% 이후 17bp 오른 것이다.

연방준비제도(Fed·연준)의 통화정책이 매파적으로 변화하면서 모기지 금리 상승은 계속될 것으로 보인다. 그러나 미국 주택시장은 여전히 뜨겁다. 지난 12개월 동안 미국의 집값은 19.2% 상승했다. 앞서 2008년 금융위기를 불러왔던 주택가격 상승기에도 12개월간의 상승률 중 가장 높았던 것은 14.5%였다.

2022년을 앞둔 부동산 관련 회사들은 현재 진행 중인 주택 붐이 어느 정도 활력을 잃고 집값 상승세가 둔화할 것으로 보고 있다. 그러나 부동산 서비스 회사 질로우에 따르면 주택 재고는 코로나19 팬데믹 이전보다 오히려 52% 줄었다.

시장에서는 거품이 가까워진 것이 아니냐는 지적들이 나오고 있다. 주택경제학자 조지 라티우는 지난주 주택 관련 사이트 리얼터닷컴(Realtor.com) 기사에서 "아직 주택 시장에 거품이 끼지는 않았지만, 지금과 같은 속도로 가격이 계속 오르면 거품에 가까워질 것"이라고 지적했다. 이외에도 집값 상승세가 빨리 수그러들지 않으면 결국 주택시장이 과열될 수 있다는 경제학자들의 목소리가 높아지고 있다.

이미 지난 3월 댈러스 연방준비은행의 연구원들은 "실시간 시장 모니터링이 미국 주택 시장이 거품을 생성하고 있다는 징후를 발견했다"는 제목의 논문을 발표하면서 거품 생성의 위험을 경고했다. 댈러스 연은 연구진은 "미국 집값이 다시 펀더멘털에서 벗어나고 있다"고 지적했다.

다만 2008년의 상황이 반복될 가능성은 높지 않다는 게 대부분 전문가의 설명이다. 2000년대 주택 거품이 한창일 때 미국 가구는 가처분소득의 7.2%를 주택담보대출 상환에 쓰고 있었다. 2021년 4분기 기준으로 이 수치는 3.8%에 불과하다. 게다가, 2010년 도입된 도드-프랭크법이 과거 문제가 있었던 대출을 불법화하면서 부실 대출의 우려는 당시보다 크게 줄었다. 댈러스 연은 연구진도 "주택 조정의 여파가 규모나 거시경제적 중대성 측면에서 2008년과 비슷한 상황이 올 것으로 보지는 않는다."면서 "금융위기 당시보다 가계 대차대조표가 훨씬 건전하며, 과도한 차입으로 주택 시장 거품이 커지는 현상은 보이지 않는다."고 지적했다.

지난 몇 달 동안 주택담보대출 금리가 빠르게 상승하면서 신규 대출자들의 주택담보대출 상환액이 급격히 증가했다. 미국 경제지 포천지는 "주택담보대출 금리가 치솟는 것은 시장의 과열을 막을 수 있다는 긍정적 측면도 있다."고 지적했다.

 

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