"대출규제 풀면 서울 아파트값 오르고 지방은 떨어진다"

한은 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점' 보고서

롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 모습 [사진=연합뉴스]

주택담보대출비율(LTV) 등의 대출규제를 완화하면 서울 지역 아파트의 자산가치가 상승한다는 분석이 나왔다. 서울 아파트의 구매 여건이 나아지면 수요가 늘어나는 것과 달리 지방 아파트는 대체 자산으로 인식돼 수요가 감소하기 때문으로 분석된다. 주택공급을 늘리면 지역과 주거 유형에 관계없이 집값이 떨어져, 일관적인 공급정책이 필요하다는 주장도 제기됐다.
 
한국은행이 23일 발표한 '자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점' 보고서에 따르면 LTV 상향 시 서울 지역 아파트의 자산가치 반응은 일정 기간 0 이상(+)을 유지하며 오른 것으로 나타났으나, 지방 지역 아파트의 자산가치는 0 이하(-)에서 움직이며 하락했다.
 
보고서는 “서울 지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가한 반면, 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문으로 해석된다”고 설명했다.
 
보고서는 주택시장을 안정시키려면 일관적인 주택공급 정책이 필요하다고 밝혔다. 공급 측면에서 주택공급 증가는 주택의 자산가치를 하락시키는 요인으로 나타났는데, 그 가치는 지역과 유형에 관계없이 하락했다. 또한 공급정책이 수요자의 기대를 충족하려면 공급계획을 시기, 지역, 주택유형별로 이해하기 쉽게 공표하는 식으로 커뮤니케이션을 강화해야 한다고 보고서는 강조했다.
 

보고서는 “공급 규모, 분양 가격 등 양적인 측면뿐만 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 두고 내구재(주거 서비스)로서 특징이 중요한 요인이 되도록 해야 한다”며 “이를 위해선 주택의 다양성을 높이고 내구재로서의 중요도를 키우면 선호 지역이 다양화하고 자산가치도 안정화될 수 있다”고 설명했다.
 
성병묵 한국은행 조사국 차장은 “그동안은 똑같은 형태의 주택이 공급되다 보니 동질성이 높아져 소비재보다는 자산으로서의 성격이 강해진 측면이 있다”며 “다양한 주택을 공급하는 방법을 모색해야 한다”고 밝혔다.
 
금리 상승은 주로 서울지역 주택의 자산가치를 하락시키는 것으로 나타났다. 지방은 금리 상승으로 자산 가치가 하락하긴 했으나, 전세 가격으로 평가한 자산가치에는 영향을 주지 않았다. 금리상승에 따른 자산가치 하락 효과가 서울지역에 국한됐다는 얘기다.
 
한편 한국의 주택은 다른 나라 대비 변동성은 낮고 가격 상승률은 높아 가치저장능력이 큰 것으로 조사됐다. 보고서는 그에 대한 이유로 도시화와 집적으로 인한 안정적 수요, 재개발·재건축 등에 따른 차익기대, 충분하지 못한 재고수준, 아파트 고유의 특징을 지목했다.