​[폭풍전야 전월세시장] "매물 줄고 금리 올라"…신규계약시 전셋값 오를 가능성↑

남산서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

“3년 만에 맞벌이하게 됐어요. 앞으로 전셋값이 더 오를 거 같은데 월급으로 이자나 월세 정도는 부담해야 하니까요. 올해 하반기에 전세 계약이 끝나는데, 새롭게 계약할 때는 아마 반전세로 계약할 것 같습니다.” (서울 동작·30대 여성 A씨)
 
“정말로 7~8월에 전셋값이 크게 뛸까요? 계약갱신청구권은 지난 2년이라는 기간 동안 분산돼 사용됐고, 지금도 신규계약이 계속 체결돼 왔기 때문에 시장이 크게 달라지진 않을 것 같은데요.” (서울 영등포구 40대 남성 B씨)

임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)이 시행된 지 만 2년이 한달여 앞으로 다가왔지만 전세시장은 매물이 늘고 가격도 약보합세를 나타내는 등 잠잠하다.

업계에선 8월 이후 전·월세 시장이 지금과 크게 다르지 않을 것이라는 의견과 전세 대란을 대비해야 한다는 의견이 동시에 나오고 있다. 

시장 안정화 vs 전세 대란…전망은?

14일 한국부동산원 주간아파트 가격 동향 자료를 보면 전국 아파트 전셋값은 지난 1월 마지막 주(1월 31일 기준) 보합세로 전환한 이후 19주 연속 내림세를 보이고 있다. 서울 전셋값도 같은 기간 우하향 추세를 보였다. 한국부동산원 관계자는 "계절적 비수기인데다가 기준금리 인상으로 커진 대출이자 부담, 월세로의 이전 등 영향으로 거래심리가 위축되고 하락했다"며 "혼조세를 보이고 있다"고 설명했다.
 

하지만 전문가들은 앞으로 전셋값이 오를 가능성이 크다고 입을 모았다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 들어 전세물건이 조금씩 줄어들고 있고 높은 전셋값을 견디지 못한 세입자들이 월세로 계약을 변경하고 있다”며 “오는 8월 갱신 완료 전세 물건이 나오기 시작하면 전·월세 시장이 흔들릴 가능성이 크다”고 말했다.
 
실제로 이날 기준 서울의 전세물건은 2만6437건으로 석 달 전(3월 4일, 3만835건)과 비교하면 14.3%가량 줄었다. KB국민은행이 집계한 전세가격전망지수도 100.7을 기록했다. 부동산중개업자를 대상으로 조사·발표하는 이 지수는 100을 기준으로 커질수록 전셋값 상승을 전망하는 사람이 많다는 것을 의미한다.
 
서울 아파트 신규 전세 재계약을 기준으로 보증금 상승분이 평균 1억원을 훌쩍 넘을 것이란 전망도 나온다. 부동산정보 업체 부동산R114에 따르면 전월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차법 시행 이후(2020년 7월 31일~2022년 5월 20일) 전셋값 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승한 것으로 나타났다. 만약 임차인이 전월세상한제 5%를 활용해 재계약한 경우라면 신규계약으로 전환되는 8월부터 시세 차(약 22%포인트 차)에 대한 증액분을 지금부터 미리 준비해야 한다는 것이다.
  
반면 급격한 전세난은 없을 것이란 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대차보호법 도입 이후 계약갱신청구권은 분산돼 사용됐기 때문에 8월 들어 급격한 전세난이 발생하기는 어렵다”고 말했다. 
 

고금리·높은 보유세에…전세의 월세화 더 빨라진다

전세의 월세화 추세는 가속도를 낼 것으로 전망된다. 기준금리 인상에 따라 대출이자가 가파르게 오르고 있기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1∼5월 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 신고된 건수를 기준으로 3만4678건으로 집계됐다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 1∼5월 기준 가장 많은 수치로, 3만건을 넘은 것도 올해가 처음이다.
  
서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “집값이 오르고 대출 규제·고금리로 자금 마련이 쉽지 않자 전세 대신 월세 시장으로 수요가 대거 유입된 것”이라며 “또한 높은 보유세로 인해 다주택자들은 현금흐름을 만들어야 하기 때문에 현재 추세라면 전세의 월세화는 쭉 이어질 수밖에 없다”고 말했다.
  
현재 정부와 지자체는 혹시 있을 전세 대란에 대비해 촉각을 곤두세우고 있다. 서울시는 올 연말까지 갱신 계약이 만료되는 물량은 전체 전세 거래량의 약 15%(월평균 4730건)를 차지할 것으로 예상하고 있다.

이에 따라 서울시는 저소득 가구 등에 2년간 최대 3%의 전세자금대출 이자를 지원한다는 계획이다. 또 청년·신혼부부 대상 임차보증금 이자 지원제도는 대상자와 대출 한도를 늘린다. 등록 민간임대 확대를 위한 관련 법 개정도 정부에 건의한다.
 
국토교통부는 착한 임대인제도 등 인센티브 지급을 통해 임대차 시장 안정화에 나선다. 지난달 23일 원희룡 국토교통부 장관은 “전세대란 가능성을 관찰 중이나 현재로서는 과대평가할 필요는 없다”고 평가하면서도 “4년 치 인상분이 한꺼번에 반영돼 일방적으로 공급자 우위의 거래가 되지 않도록, 세입자의 부담을 덜기 위해 대출 한도를 늘리거나 상생임대인·착한임대인의 경우 보유세를 유리하게 책정해주는 등 인센티브를 주는 방안을 생각하고 있다”고 말했다.