[분양가 현실화 본격화] 7월 1일 HUG '고분양가 심사제' 개편, 어떻게 바뀌나?

'투명성' 높이고 시세 현실화..."분양가 0.5~1% 상승 예상"

시세 비교 단지, '준공 10년 내 우선조사'로 변경

세부 평점표 공개...자재비 가산제·이의신청 신설

주택도시보증공사(HUG) CI [자료=주택도시보증공사(HUG)]

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 심사제도의 투명성을 대폭 개선한다. 정부의 분양가 합리화 움직임에 발맞추는 한편, 심사 과정을 예측하기 어렵다는 민간 사업자의 요구 역시 반영했다. 

◆"0.5~1% 상승 예상"...고분양가 심사제, '투명성' 높이고 시세 현실화

30일 HUG는 시세 산정 합리화와 제도 운영 투명화를 골자로 한 고분양가 심사제 개선안을 공개하고 7월 1일부터 시행하기로 했다. 이는 앞서 21일 정부가 발표한 '분양가 제도 운영 합리화 방안' 후속 대책의 일환으로, 2016년 8월 도입 이후 세 번째 개편이다. HUG는 지난해 2월과 9월 두 차례에 걸쳐 인근 시세 산정 기준을 개편한 바 있다. 

권형택 HUG 사장은 "이번 제도 개선은 현장의 목소리를 반영하는 데 중점을 뒀다"면서 "개선된 제도가 급격한 사업환경 변화에 따른 시장 충격을 완화하고 안정적 주택공급 환경을 조성해 국민의 주거복지 증진에 기여할 것으로 기대한다"고 설명했다. 

이번 개선안의 내용은 △시세 산정 기준 개선 △제도 운영 투명화 △심사 절차 간소화 등 크게 세 부분으로 나눌 수 있다. 

우선 시세 비교를 위한 '인근 사업장'의 선정 기준을 '준공 20년 내 전수조사'에서 '준공 10년 이내 우선조사'로 변경한다. 수요자 선호도에 따라 구축 아파트 가격이 신축에 비해 낮아지는 만큼 준공 20년 차와 신규 분양 단지를 비교할 경우 실제 시세를 제대로 반영할 수 없다는 지적에 따른 것이다. 이 외에 동일 행정구역 500m 이내 100가구 이상, 사업 안정성･단지 특성 유사성 등의 다른 요건은 기존과 동일하게 적용된다.

또한 최근의 원자재가격 급등 상황을 반영하기 위해 건축비(40%) 심사 항목에 자재비 가산제도도 신설했다. 분양보증 시점에서 분양가상한제의 최신 기본형 건축비 상승률이 최근 3년간 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우 심사 상한에 일정 금액을 가산한다. 일단 개선안이 적용하는 7월부터 다음 기본형 건축비가 정기고시되는 9월까지의 가산비율은 0.32%다. 

한편, 재건축·재개발 조합과 건설사 등 민간 사업자의 요구를 반영해 심사평점표를 공개하고 이의신청 제도도 신설했다. 이에 따라 기존의 평가항목과 배점 범위 수준만 공개했던 평점표의 세부내역을 평가항목에 따른 배점등급과 세부평가 내용까지 전체로 확대한다. 

앞서 각 정비사업장과 건설사들은 분양가 심사를 받은 이후 이의를 제기하거나 사후적으로 분양가를 수정할 방법이 없다는 불만이 높았다. HUG는 이번 개편안에서 이런 요구를 적극 받아들여 이의신청 제도도 신설했다. 

이에 따라 인근 시세 대비 70% 이하의 분양가를 심사받은 단지가 결과 통보 후 7일 이내 이의신청을 접수할 경우, HUG는 요건 충족 여부를 검토해 7일 안에 비교 사업장과 평가한 인근 시세 등의 세부심사 내용을 공개할 방침이다. 

아울러 정비사업장의 고분양가 심사 횟수 역시 분양보증 발급 시 1회만 심사하는 것으로 절차를 간소화한다. 이전에는 정비사업비 대출보증과 분양보증 발급 시 두 번에 걸쳐 심사를 진행했다. 

HUG 관계자는 "내부에선 자재비 급등 영향에 따라 평균적으로 분양가가 0.5~1% 정도 오를 것으로 예상하고 있다"고 설명했다. 

다만 앞서 지난해 두 차례에 걸친 개편을 통해 이미 시세 반영 관련 민원은 많이 줄어든 상황이라는 후문이다. 그는 이어 "그간 민간의 요청이 많았던 평점표 공개와 이의신청 신설 등 제도의 예측 가능성을 개선하는 데 초점을 맞췄다"면서 "제도 운영 투명성과 합리성 강화 차원에서 이번 개편이 이뤄졌기에 향후 이 영향으로 반드시 분양가가 오를 것이라고 장담할 순 없다"고 부연했다. 

고분양가 심사제도 평점표 공개 기준 개선 예시 [자료=주택도시보증공사(HUG)]

◆고분양가 심사제, '공급 확대 걸림돌' 비판 그칠까?

HUG의 고분양가 심사제도는 지난 3월 대선 이후 새 정부 출범에 이르는 기간 동안 여러 차례 이슈가 돼왔다. 윤석열 대통령의 '분양가 규제 합리화' 공약과 관련해 일부 정치권과 부동산업계에서 대통령직인수위원회(인수위)가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 개선을 검토하고 있다는 후문이 나왔기 때문이다. 

일각에선 고분양가 심사제가 '분양가 통제의 도구'로 악용돼 공급 확대를 가로막고 있다며 폐지까지도 거론된 바 있다. 하지만 HUG와 해당 제도의 분양가 안정 공로를 무시할 수 없다는 지적과 함께 급격한 제도 개편이 오히려 주택시장의 혼란을 불러올 수 있다는 우려도 컸다. 

따라서 지난 21일 정부의 발표와 HUG의 이번 개편안을 통해 이와 같은 논란은 당분간 일단락할 것으로 기대된다. 특히 HUG는 지난 9월 개편안에 이어 이번에도 그간 민간이 제기했던 요구를 대부분 수용했다. 

이와 같은 HUG의 입장은 지난해 국토교통부의 관련 연구 용역을 진행했던 조만 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 교수 역시 긍정한 바 있다. 조 교수는 앞서 4월 본지의 전화 인터뷰를 통해 "연구 용역을 진행하던 당시에도 HUG 내부에선 심사기준을 공개하겠다는 논의가 있었다"면서 지난해 9월 개편안에서 실제 개선으로 이어진 점은 HUG의 바람직한 개선 의지로 볼 수 있다"고 평가했다. 

당시 조 교수는 "건설사 입장에선 사업 리스크 관리를 위해서라도 (고분양가) 심사 기준을 알아야 한다"면서 투명성이 여전히 부족하다는 지적을 남기기도 했다. 다만, 이번 개편안으로 심사 세부 내역 전체가 공개되고 이의신청을 통해 비교 대상 사업장과 시세도 청구할 길이 열리면서 향후 이러한 비판 역시 상당 부분 해소할 것으로 기대된다. 
 
한편 최근 미국발 금리인상의 영향으로 부동산시장이 위축되고 주택담보대출 시장의 불안감이 높아지는 상황이라, 향후 HUG의 시장 안정 기능 역시 더욱 강조될 가능성이 높다. 부동산시장 불안이 금융사고로 이어질 경우 연쇄적인 대형 사태로 발전하는 것을 방지하기 위해 HUG는 보증 업무를 통해 수요자와 사업장에 주택금융 '안전망'을 제공하고 있기 때문이다.