국토부, 하반기 규제 지역 추가 해제 시사…전문가들 "시장 영향 제한적"

주정심 '수시 개최' 언급…시장 변동사항 유동적 대응 취지

금리 인상 등 매수세 위축에도 '집값 과열' 여파 잔존 인식

원희룡 국토교통부 장관이 지난 29일 중구 프레스센터에서 열린 관훈토론회에서 발언하고 있다. [사진=연합뉴스]

국토교통부는 30일 주거정책심의위원회(주정심)를 수시로 열어 시장 변동 상황에 대응하겠다고 밝혔다. 전문가들은 이번 규제지역 해제에도 금리 인상 등 외부 요인이 커 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 전망했다.
 
김영한 국토부 주택정책관은 이날 주정심에서 투기과열지구와 조정대상지역을 조정한 결과를 발표한 후 기자들과 만나 “수시(회의)라고 이해하면 된다”면서 “1년에 두 번 정기적으로 하는 개념은 아니지만 중간에라도 시장 상황을 고려해야 할 변동 요인이 있으면 (주정심을) 항시 열 수 있다”고 말했다.
 
투기과열지구는 최근 2개월간 월평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하 청약 경쟁률이 10대 1을 초과할 때, 주택 공급이 빠르게 감소해 앞으로 가격 상승이 예상되는 지역 등을 대상으로 한다. 아파트 분양권 전매가 금지되며 주택담보대출 기준이 강화된다.
 
투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20% 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용되고 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다. 세금 규제는 조정대상지역과 동일하다.
 

조정대상지역은 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률 대비 1.3배를 초과한 지역이다. 조정대상지역으로 지정되면 LTV와 총부채상환비율(DTI) 요건이 강화된다. LTV가 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한되고, DTI도 50%가 적용된다. 이와 함께 2주택자 주택담보대출 금지 등 대출 규제와 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 적용 배제 등 세금 규제가 뒤따른다.
 
국토부는 세제 규제 측면에서 조정대상지역에 연동돼 있어 오히려 투기과열지구보다 조정대상지역에 대한 강도가 높다고 봤다.
 
김 정책관은 “금융 규제는 투기과열지구가 더 강하지만 조정대상지역으로 존치되면 투기과열지구 해제만으로 규제 수위가 급격히 낮아지진 않는다”고 설명했다.
 
주정심 위원들은 금리 인상과 경기 침체 우려, 집값 급등 피로감 등으로 매수세가 위축되면서 집값이 전반적으로 안정세를 보인다고 판단했다. 그러면서도 일부 주거 선호 지역과 비규제 지역은 집값 과열 여파가 남아 상승세가 지속되는 등 시장 상황이 예민하다고 인식하고 있다는 것이다.
 
국토부는 하반기 지역별 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 필요하다면 연말 이전에라도 집값이 하향 안정세를 보이는 지역에 대해 규제지역 해제를 추가로 검토할 방침이다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 이번 규제 지역 해제 발표에 대해 “공급과잉 우려가 있거나 향후 차익 기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다”면서도 “매수자 관점에선 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것으로 생각한다”고 전망했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “새 정부가 출범한 지 2개월이 채 되지 않은 시점에 서울 등 수도권을 포함해 규제지역을 대폭 완화·해제하는 것은 부담스러운 선택이었을 것”이라며 “그렇기 때문에 시장에 미치는 영향은 한정적일 수밖에 없다”고 말했다.