​[상생 임대인制의 모든 것] 획기적인 세제 혜택부터 갭투자 우려까지

임대차시장 영향력 관심…8월 지각변동 예고

지난달 21일 서울 시내 부동산 중개업소의 전·월세 게시물 모습. [사진=연합뉴스]

#. “최근 전세 기한 2년에 2년을 다시 연장해서 4년째가 곧 다가옵니다. 집주인이 전세 금액을 크게 올릴까 봐 걱정이 크던 상황에서 정부의 상생임대인제도 덕분에 5% 미만으로 계약하게 돼 안도했습니다.”(서울 강서구에 거주하는 김모씨)
 
#. “저는 등록임대주택사업자인데 이번 제도 개선으로 9억원 이상도 상생임대인제도에 참여할 수 있게 돼 비과세 혜택을 받을 예정입니다.”(서울 강남구에서 주택 임대업을 하는 박모씨)
 
지난달 21일 윤석열 정부가 발표한 첫 부동산 대책 가운데 가장 눈길을 끌었던 것은 상생 임대인 제도였다.
 
현재까지 임대차 시장에 큰 영향을 미치고 있다고 보기는 어렵지만, 오는 8월 ‘임대차 3법’ 시행 2년을 앞두고 상당한 지각변동을 예고하고 있다.
 

◆별도 신고 없이 양도세 등 비과세 혜택…실거주 의무 면제
 
상생임대인의 정의는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인이다. 다시 말해 ‘공공성을 준수하는 사적 임대인’에게 ‘상생’이라는 단어를 붙여 각종 인센티브를 제공하겠다는 것이다.
 
현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생 임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다. 양도 시점에 1가구 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
 
상생임대인을 따로 신고할 필요는 없다. 양도소득세 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다면 양도소득세 신고를 할 때 상생임대주택 특례적용신고서를 함께 제출하면 된다. 지금 상생임대차계약을 한다고 별도로 세법상 신고를 할 필요는 없다는 얘기다.
 
다만 상생임대주택으로 인정받기 위해서는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약을 체결해야 한다. 이때 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다.
 
의무임대 기간 2년은 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정하고, 계약 기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않는다.
 
반대로 계약 기간이 1년이라도 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년간 임대가 이뤄진 경우는 의무임대 기간을 채운 것으로 인정한다. 주택 금액 기준은 현행 9억원(기준시가) 이하에서 가격과 상관없이 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 고가 지역에 세를 들어 사는 임대인을 위한 조치다.
 
◆부동산 투기 ‘원흉’서 ‘상생의 아이콘’으로
 
과거 정부에서 부동산 투기의 원흉으로 지목됐던 임대사업자도 상생임대인 혜택을 받는다. 임대사업자가 지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한한다는 전제 조건이 붙는다. 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝난 뒤 1가구 1주택 상태에서 임대 등록을 했던 주택을 매도하면 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택 대상이 된다.
 
전세에서 월세로, 혹은 월세에서 전세로 전환할 경우에도 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률을 활용한다면 상생임대인으로 인정된다. 전세 보증금의 5% 이하로 월세를 설정하는 것이다.
 
이전에 거주하던 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약을 체결하게 되더라도 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 같아야 하나, 임차인은 달라도 된다.
 
지방 근무 중 공실로 뒀던 주택을 임대할 경우 역시 상생임대인 혜택을 받을 수 있다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약 사이 공백이 있더라도 기타 요건을 채우면 혜택을 받을 수 있다.
 
다주택자의 경우에는 ‘마지막 주택’에 한정된다. 앞선 다른 주택들을 처분하는 시점에 마지막 주택을 5% 미만으로 올리면 실거주 요건과 상관없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.
 
다가구주택은 조금 상황이 다르다. 소유자가 상생 임대인의 양도세 비과세를 위한 실거주 의무 면제 혜택을 받으려면 독립적으로 구획된 하나의 부분을 1개 주택으로 판단하는 소득세법에 근거해야 한다.
 
예를 들어 다가구주택 전체를 양도할 계획이라면 해당 주택의 모든 호와 상생 임대차계약을 체결해야 하고, 다가구주택을 ‘호별’로 양도할 계획이라면 호별로 상생 임대차계약을 인정한다.
 
◆갭투자 부작용 우려…‘월세 시대’ 속 전셋값 상승 뇌관으로
 
상생임대인 제도의 가장 큰 문제는 갭투자 가능성이다. 임대차시장 안정 방안이 상생임대인이 되기 위한 문턱을 지나치게 낮추면서 발생하게 될 부작용이라는 평가다.
 
개선안에 따르면, 임대인과 임대 물건이 같다면 임차인이 바뀌더라도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한하면 비과세 요건인 2년 거주 의무를 면제한다. 여기서 직전 계약은 세제 혜택을 받을 임대인이 최소 1년 6개월 이상 유지한 계약만 해당한다.
 
만약 전세를 끼고 주택을 사는 과정에서 전세 계약 승계를 했을 때 전세 계약을 다시 맺고 해당 계약을 1년 6개월 이상 유지한 뒤 두 번째 전세 계약 시 5% 이내로 보증금을 올린 뒤 두 번째 계약을 2년 이상 유지해야 바뀐 정책 혜택을 받을 수 있다.
 
상생임대인은 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 적용되는데, 다주택자가 세입자의 계약갱신 청구로 5% 인상률로 계약한 경우에도 같은 혜택이 주어진다는 점도 제도상의 맹점으로 꼽힌다.
 
노후 재건축 단지 등 전세금이 하락세인 단지에 같은 기준이 적용되는 점도 마찬가지다.
 
재건축 아파트가 대표적인 예다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 등의 경우, 주변 시세대로 전세를 줘도 상생임대인이 될 수 있다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게까지 확대해도 세제 혜택이 한정돼 실질적 혜택을 체감하는 것은 제한적”이라며 “다주택자를 임대인으로 변환시키려면 세제 혜택 유인이 필요하다”고 밝혔다.
 
한편 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차 2법이 시행된 2020년 8월 이후 현재까지 약 2년간 전국 아파트 전셋값이 상승한 가운데, 강남권 단지의 전셋값 상승 폭이 두드러진 것으로 나타났다.
 
KB부동산이 2020년 6월부터 올해 6월까지 서울에서 전세금이 가장 많이 오른 30평형대 아파트를 조사한 결과, 상위 5곳 모두 강남권 소재 단지였다.
 
이 기간 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 단지는 강남구 청담동 ‘청담자이’ 전용 90.1㎡로 2020년 6월 13억2000만원이었던 전세 가격이 올해 6월 20억7000만원으로 7억5000만원 올랐다.
 
청담동, 대치동, 반포동 인기 단지는 전세 시세가 6억~7억원 정도 뛰었다. 이 기간 서울 아파트 평균 전셋값 상승 폭의 3배를 웃도는 수준이다.
 
서울 대체 수요지인 경기, 인천 등 수도권 지역 아파트 전셋값 상승률도 지방 광역시를 웃돈 것으로 조사됐다.