한은 "재개발 이슈에 인근지역 집값 덩달아 들썩…강남·수도권 전이효과 ↑"

지난 3일 서울 남산에서 바라 본 아파트 전경. [사진=연합뉴스]

지난해 집값 급등세가 부동산 정책뿐 아니라 재건축과 GTX(수도권광역철도) 등 지역 특이요인을 복합적으로 반영한 가운데 지역 특이요인이 집값 상승기에 더욱 빠르게 전이돼 인근지역에 영향을 미친다는 연구 결과가 나왔다. 특히 이같은 현상은 강남과 수도권 지역에서 더욱 두드러졌다. 

한국은행은 6일 발표한 BOK이슈노트(주택가격 전이효과 분석)를 통해 "작년 주택가격의 큰 폭 상승이 특정 지역에 대한 개발 기대감 등 국지적 요인이 주변 지역으로 확산된 것이 일부 기여했다는 지적이 나오고 있다"며 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 지난해 주택가격 변동은 거시적 요인과 국지적 요인이 비슷한 수준으로 가격 형성에 기여한 것으로 평가됐다. 거시적 요인은 소득 개선과 GDP 등 공통적으로 적용되는 자금조달 여건이 대표적이며, 국지적 요인으로는 특정 지역을 중심으로 한 GTX 사업이나 지역 재개발 등이 꼽힌다. 

한은은 특히 국지적 요인에 따른 집값 상승 영향이 해당 지역뿐 아니라 주변 지역으로 전이되는데 영향을 미치는 것으로 분석했다. 개별 지역 주택가격이 다른 지역의 주택가격에 영향을 미치는 정도를 나타낸 '주택가격 전이지수'는 대체로 50을 상회해 주택가격 변동의 절반으로 파악된 가운데 주택가격 상승기에 전이효과가 상대적으로 크다는 것이 한은 측 설명이다.

또한 강북보다는 강남, 지방광역시보다는 수도권의 가격변동이 여타 지역으로 파급되는 효과가 더욱 큰 것으로 파악됐다. 해당 지역 주택가격의 시차 상관관계를 살펴보면 강남 11개 구의 전세 및 매매가격은 강북 및 수도권(서울 제외)에는 1~2주, 광역시에는 1~4주 정도 선행하는 것으로 나타났다. 강남 지역의 주택 가격이 1%포인트 오르면, 강북은 0.40%포인트, 수도권은 0.58%포인트, 인천을 제외한 광역시는 0.15%포인트씩 상승하는 것으로 추정됐다.

전체적으로 보면 강남 지역의 매매 가격 변동은 다른 지역의 주택 가격 변동의 평균 21.9%가량 영향을 미쳤다. 수도권의 가격 변동은 평균 20.1%, 강북 지역의 가격 변동은 평균 16.6% 각각 다른 지역 주택 가격 변동에 영향을 미쳤다. 이밖에도 전세에서 매매시장으로의 전이효과가 전국 기준 약 25% 수준으로 매매에서 전세시장으로의 전이효과(약 20%)를 웃도는 것으로 나타났다. 

보고서를 작성한 김찬우 한은 조사국 물가연구팀 과장은 "주택가격 변동에 국지적 요인 전이가 뚜렷하다는 측면에서 특정 지역의 주택이나 개발정책 수립시 해당 지역에 미치는 직접 효과뿐 아니라 주변 지역에 대한 전이효과 등도 함께 고려할 필요가 있다"면서 "주택시장 안정기에 전이효과가 상대적으로 작게 나타나는 등 시장 여건변화에 따라 전이효과가 다르다는 점을 고려할 필요가 있다"고 설명했다.