[2022 세제개편]종부세 감세, 다주택자·고가주택에 수혜…시장 영향은?

지난 3일 서울 남산에서 바라 본 아파트 전경 [사진=연합뉴스]

# 서울 서초·강남·송파구 등 강남 핵심 입지마다 아파트 한 채씩을 보유한 '부동산 부자' A씨는 개인 세무사로부터 전화를 받고 미소를 숨길 수 없었다. 올해 예상했던 보유세 금액이 당초 3억1690만원에서 1억7972만원으로 절반 넘게(52.80%) 줄었다는 소식 때문이다. 3주택자인 그는 현재 서초구 반포동 아크로리버파크(전용면적 112㎡)에 거주하며 재건축 투자 목적으로 강남구 대치동 은마아파트(전용 84㎡)와 송파구 잠실주공 5단지(전용 84㎡)를 처분하지 않고 있다. 올해 보유세는 2년 전(1억777만원)보단 여전히 높은 수준이지만, 지난해(2억5978만원) 141%나 급등한 보유세로 처분을 고민하고 있던 상황이라 일단 한숨을 돌렸다. 

21일 정부가 '2022년 세제개편안'을 발표한 가운데, 부동산세제 정상화의 일환으로 종부세 과세 기준을 크게 완화했다. 부동산 보유세(재산세·종부세)를 지난 2018년 당시의 세부담 수준으로 환원한 것이다. 

개편안에 따르면 기존 0.6%~6% 수준이었던 종부세율을 일반세율에 준하는 0.5%~2.7% 범위로 낮췄고 공정시장가액비율 역시 현행 100%에서 60%로 축소했다. 다주택자(300%)와 1주택자(150%)를 나눠 세부담 상한을 정했던 것을 150%로 단일화했으며 고가주택 기준은 9억원에서 12억원으로 상향했다. 

내년부턴 주택분 종부세 공제 기준 역시 6억원에서 9억원으로 늘어난다. 1가구 1주택자는 현행 11억원에서 12억원으로 적용되며, 올해에 한해 3억원을 추가로 특별공제한다. 아울러 8월 임시국회에서 일시적 2주택자와 상속주택, 지방 저가주택 등에 대한 1주택 인정 특례와 고령자·장기 보유자에 대한 종부세 납부 유예 제도 도입도 논의할 예정이다. 

이를 바탕으로 아주경제가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장에게 의뢰한 세제 개편 시뮬레이션에 따르면 고가·다주택일수록 세금 감면 수혜 폭이 늘어났다. 

앞선 사례에서와 같이 3주택자의 경우 세금 감면 폭이 전년 대비 50%를 웃돌았다. 서울 고가(은마 전용 84㎡)와 준고가(마포 래미안 푸르지오 전용 84㎡) 아파트, 지방 아파트(대전 유성구 죽동 푸르지오 전용 84㎡)를 보유한 3주택자의 경우에도 전년 대비 보유세 감면 폭은 51.17%(9135만원→6612만원)에 달했다. 특히 지난해 8144만원에 달했던 종부세가 5421만원으로 줄어든 탓이다. 

2주택자의 경우 20~30%대의 감면 폭을 보였다. 대치 은마 전용 84㎡와 마포 래미안 푸르지오(마래푸) 전용 84㎡를 보유한 경우에는 28.10%(7453만원→5358만원), 대전 죽동 푸르지오 전용 84㎡와 마래푸 전용 84㎡를 보유한 경우에는 23.53%(2274만원→1739만원) 줄어들 것으로 예상됐다. 

1주택자 사이에서도 고가 주택일수록 감면 효과가 더 컸다. 서울의 대표적인 고가 아파트인 아크로리버파크 전용 112.96㎡(45세, 보유연차 6년)의 보유세 감면 폭은 43.95%(3810만원→2281만원)에 달했다. 종부세가 지난해 2622만원에서 1263만원으로 줄어든 영향이다. 

반면 준고가 아파트에서도 시세가 높은 편에 속하는 마래푸 전용 84㎡ 1주택자(48세, 보유연차 6년)의 보유세 감면 폭은 22.45%(437만원→339만원) 수준이었다. 특히 해당 단지는 공시가 13억8200만원으로 1주택자 대상 특별공제 범위에 속해 전년 대비 종부세가 전액 감면됐다. 

한편 종부세 과세 기준에 걸쳐있는 준고가 단지의 경우 특별공제 도입으로 오히려 전체 보유세가 늘어나는 경우도 발생했다. 공시가 10억7500만원인 동대문구 전농동 래미안크레시티 전용 84.96㎡의 경우 지난해와 마찬가지로 종부세를 감면받았으나 공시가격 상승에 따른 재산세 증가로 전체 부동산세 예상 금액은 전년보다 9.01%(226만원→247만원) 늘었다. 

이와 관련해 우 팀장은 "전반적으로는 3년 전 보유세 세율이 인상되기 전 수준으로 낮아졌다"면서 "종부세 공제금액도 추가로 확대돼 개편 전과 대비했을 땐 작게는 20%에서 70% 수준까지도 줄었다"고 설명했다. 

앞서 부동산 세제 정상화를 요구해왔던 전문가들은 현재로선 부자감세 논란이 불가피하지만, 정부가 장기적으론 방향성을 잘 잡고 있다는 평가를 내놨다. 

조주현 건국대 명예교수는 "부유세와 징벌적 과세의 성질을 수정하면서 중간 단계로 나온 일종의 타협"이라면서 "주택 수에서 종합가액 기준으로 과세 기준을 바꾸는 것은 장기적으로 과세 공정성을 확보하는 과정"이라고 지적했다. 정수연 제주대 교수 역시 "법률을 고치지 않는 범위에서 할 수 있는 건 다 하겠다는 의미"라면서 "지금 안으로선 부자감세라는 비판이 나올 순 있지만, 궁극적으론 중산층 감세를 위해 여야가 협치해 국회에서 종부세 과세 기준을 가액비율로 전환하도록 법을 개정해야 한다"고 강조했다. 

한편 이번 세제 개편에 따른 부동산시장 영향은 미미하다는 지적이다. 함영진 직방 빅데이터랩 실장은 "거시경제 환경상 주택시장의 하방 압력이 높은 상황이라 보유세 부담이 낮아졌다 해서 주택을 추가 구입하거나 거래시장이 활성화되는 것을 기대하는 것은 제한적"이라면서 "다만, 다주택자의 경우 내년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제 종료 시점까지 매각 결정을 할 시간을 벌게 됐다"고 설명했다.  

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존의 문제점을 보완하는 당장의 개선방법으로는 긍정적"이라면서도 "당분간은 고가 지역을 중심으로 똘똘한 한 채 선호 현상이 재편되고 고착화할 가능성을 배제할 수 없고 지방이나 저가주택에 한해 다주택자들이 매물을 거둬들일 가능성도 있다"고 우려했다. 
 

2022년 세제개편안에 따른 부동산세 시뮬레이션 결과[그래픽=김효곤 기자]