[곡소리 나는 1기 신도시] 최대 용적률 500% 신기루 였나...시장 혼란만 남긴 특별법 논란

[사진=아주경제 DB]

1기 신도시 집값이 부동산 하락장에서 유독 직격탄을 맞은 이유는 주거 노후도, 낡은 도시 인프라 등 낙후된 환경 때문이다.

정부 방침대로 1기 신도시 특별법 마스터플랜이 2024년께 수립되면 사실상 윤석열 대통령 임기인 2027년까지는 착공이 불가능하다. 통상 대형 도시 개발 프로젝트 마스터플랜은 수립에만 2~3년 소요되기 때문이다. 임기 내 1기 신도시 정비사업 첫 삽을 뜨겠다던 윤석열 대통령이 약속을 지키지 못할 것으로 예상되면서 업계에서는 시장 혼란이 가중되고 있다는 지적이 나온다. 

29일 관련 업계에 따르면 1기 신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5곳으로 폭등하는 서울 주택 부족 문제를 해결하기 위해 건설이 추진됐다. 1989년 정부가 개발 계획을 발표한 후 1992년 말까지 총 432개 단지, 29만2000가구 규모로 조성돼 1996년께 대부분 단지가 입주를 마쳤다. 가장 먼저 입주를 시작한 분당신도시가 지난해 입주 30년을 맞았고, 2026년까지 일산·평촌·산본·중동신도시가 차례로 준공 30년을 맞으며 재건축 연한이 도래한다.
 
그러나 1기 신도시 재건축 사업성은 낮은 편이다. 현재 해당 지역 평균 용적률은 △분당 184% △일산 169% △평촌 204% △산본 205% △중동 226% 등으로 분당과 일산을 제외하면 일반적인 재건축 단지보다도 용적률이 높다. 따라서 용적률을 용도지역별로 법정 상한선인 300~500%까지 높이는 특별법 추진 없이는 사실상 재건축이 불가능하다.

 
업계에서는 1기 신도시 공약 후퇴는 어느 정도 예상됐다는 반응이다. 1기 신도시 외에도 정비사업이 시급한 서울·수도권 단지가 많고, 지방 거점도시와 형평성 문제도 있어 특별법이 국회를 통과할 가능성이 높지 않기 때문이다. 특히 지지율이 30%대로 떨어진 윤석열 정부가 다른 지역민 비판을 감내하고 신도시 특별법을 밀어붙이기에는 다소 부담스러울 수 있다는 지적이다. 

익명을 요구한 부동산 투자 업계 관계자는 "1기 신도시 특별법은 국가 균형발전 측면에서도 바람직하지 않고, 서울 구도심이나 인천 연수, 대전 둔산, 부산 해운대 등 지방 거점도시 발전계획 측면에서도 형평성에 맞지 않는 정책"이라며 "국회에서도 지역 의원들 간 밥그릇 싸움이 될 공산이 크고, 정부도 여론과 명분을 의식하지 않을 수 없기 때문에 결국 추진이 무산되거나 원안에서 대폭 후퇴할 가능성이 높다"고 말했다. 
 
건설업계 관계자는 "용적률이 300%만 되더라도 일조권, 조망권, 사생활 침해 등 각종 생활 여건이 악화되고 외관상 답답한 느낌을 줄 수 있다"면서 "1기 신도시 특별법으로 특정 지역만 용적률을 500%로 높이면 오히려 그 지역은 주거의 질을 떨어뜨리는 결과를 초래할 것"이라고 했다.
 
주민들은 1기 신도시 내 지역별 차이를 반영하지 않는 정부의 일방적인 마스터플랜 수립에 대해 반발하고 있다. 일례로 집주인이 직접 거주하는 비중이 높은 분당은 리모델링보다 재건축 선호 비중이 높다. 또 평촌과 산본, 중동 등은 직접 거주 비중이 동일하게 높지만 평촌은 재건축을, 산본과 중동은 재건축 같은 전면적인 개조 방식보다 개별 개조나 수리를 선호한다.
 
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "1기 신도시 특별법은 이미 입증된 우수한 입지에 용적률이나 용도지역 변경 같은 파격적인 인센티브를 지원하는 제도"라면서 "이렇게 되면 특정 지역만 사업성이 대폭 좋아질 수 있어 지역민 반발이 클 것"이라고 말했다. 이어 "이번 공약 후퇴로 1기 신도시 재건축 추진이 당분간 어려워졌기 때문에 특정 지역에서는 재건축 대신 리모델링으로 선회하려는 움직임이 빨라질 것"이라고 덧붙였다.