2022년 종합부동산세 여전히 너무 부담스럽다

[종합부동산세①]

박예준 대표 변호사 [사진=법률사무소 새로 제공]

[아주로앤피]

◆필연이었던 조세저항, 종합부동산세법 위헌소송
종합부동산세와 관련한 소송이 잇따르고 있다. 개인과 법인을 불문하는 많은 납세자들이 조세법률주의원칙 및 조세평등주의 위반, 평등권과 재산권 침해 등을 이유로 종합부동산세법 위헌소송을 제기한 상태다. 지난 정부의 수차례에 걸친 부동산 시장 규제 일변의 부동산 대책에 따라 강화된 세제에 대하여 ‘도살적 과세’라는 비판이 등장하였던 만큼 조세저항은 필연에 가깝다.
 
2005년 도입된 종합부동산세는 국가재정 수요 충당에서 더 나아가 부동산 가격안정 등 적극적인 목적을 추구하는 유도적, 형성적 기능을 지닌 정책적 조세이다. 1997년 외환위기에 따른 국제통화기금(IMF) 관리 체제가 2001년에 이르러 공식 종료된 이래 경제 회복과정에 접어들며 수도권 아파트를 중심으로 부동산 경기가 과열되자 이를 억제하고 부적정한 부동산 보유세 부담을 개선하기 위하였던 도입 배경이 조세 성격을 고스란히 반영한다.
 
종합부동산세 도입 이전에는 부동산 보유로 인해 과세되는 세금은 지방세인 재산세와 종합토지세가 있었고, 종합토지세는 종합부동산세 도입과 함께 재산세로 통일되어 폐지되었다. 이후 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세로 이원화되어 토지와 건축물 등 과세대상 물건을 보유하고 있는 사실에 따라 과세되는 세금을 통칭해 ‘보유세’라 불리고 있다.
 
종합부동산세는 도입 초기부터 과세 부담으로 인한 고통을 호소하는 목소리가 높았고, 정점은 2005년 12월 종합부동산세법 개정에 따라 과세 방법을 인별 합산에서 세대별 합산 방식으로의 전환이었다. 극렬한 조세저항이 헌법재판소의 문을 두드렸고 2008년 헌법재판소의 헌법불합치 결정을 받은 이후 개정되어 다시 인별 합산 방식이 적용되고 있다. 세대별 합산 전환이 2005년 당시 ‘8·31 부동산 종합대책’의 일환으로 개정된 사안임을 떠올리면 근래 수년에 걸쳐 이루어진 부동산 세제 강화 조치들에 비춘 기시감이 들지 않을 수 없다.
 
 
◆종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지는가
종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 해 부과된다. 과세대상은 크게 주택과 토지로 나눌 수 있는데, 토지는 지방세법상 재산세 구조를 준용해 토지분 종합합산과세대상과 토지분 별도합산과세대상으로 나뉘어 과세된다.
 
주택은 공시가격을 인별로 합산해 개인의 경우 공제금액인 6억원(1세대 1주택자의 경우 11억원)을 초과하는 부분에 대해, 법인의 경우 공제금액 없이 합산된 공시가격에 대해 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정한다. 종합합산과세대상 토지는 인별 합산 공시지가 5억원을 초과하는 부분에 대해, 별도합산과세대상 토지는 인별 합산 공시지가 80억원을 초과하는 부분에 대해 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정한다.
 
이렇게 산정된 과세표준에 세율을 곱해 세액을 산출하고, 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준 금액에 부과된 재산세 상당액을 공제한 뒤, 추가로 주택은 보유기간과 연령에 따른 공제를 거쳐 납부할 세액을 결정한다. 단, 종합부동산세법은 부동산 가격 상승에 따른 보유세 부담 증가를 완화하기 위해 세부담 상한 제도를 규정하고 있다. 해당연도에 부과된 재산세와 종합부동산세 합계액이 직전년도 총세액상당액의 일정비율을 곱한 금액을 초과하는 경우 그 초과하는 세액에 대해 종합부동산세를 부과하지 않는 것이다. 법인 보유 주택의 경우에는 세부담 상한 제도를 적용하지 않는다.
 
종합부동산세는 누진세 체계로 이루어져 있다. 주택은 3억원 이하에서부터 94억원 초과까지 6단계 누진세율 구간 체계로 이루어져 있고, 구간별로 개인은 2주택 이하일 경우 0.6~3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택일 경우 1.2~6.0% 세율이 적용된다. 법인은 2020년 ‘7·10 부동산 대책’에 따른 법 개정 이후 2주택 이하일 경우 3%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택일 경우 6% 단일세율이 적용되고 있다.
 
최종 산정된 납부 세액에 대해 일반적으로 11월 말경으로 납세의무자에게 고지서가 발부되며, 12월 1일부터 15일까지의 납부기간 내 납세지 관할세무서장에게 신고하는 신고납부 방식으로도 가능하다.
 

박예준 대표 변호사 [사진=법률사무소 새로 제공]

◆균형성을 잃은 종합부동산세 과세, 해소되지 않은 과세 부담
인당 혹은 1세대 1주택자에 대한 기본 공제금액과 시행령에 따라 조정이 가능한 공정시장가액비율, 구간별로 나뉘는 세율 및 이중과세를 방지하고 마련된 재산세액 공제, 보유기간과 연령에 따른 세액공제를 비롯해 세부담 상한 제도까지, 종합부동산세 세액 계산 절차는 언뜻 과세 부담을 줄여주기 위한 여러 장치가 마련된 것으로 보인다.
 
하지만, 이러한 장치들은 일반 국민들의 경제생활에 밀접하게 맺어져 있는 주택 보유에 대한 과세라는 종합부동산세 특성상 상당한 조세저항에 부딪히며 수회에 걸쳐 이루어진 법 개정이 반영된 결과로써 합헌적 과세를 유지하기 위한 최소한의 수단에 다름없다. 특히 지난 정부의 부동산 대책들로 인해 짧은 시기에 이루어진 급격한 세율 인상과 다주택자 중과세 및 법인 단일세율 적용은 최소한의 수단마저 무색하게 만드는 균형성을 잃은 조치였다.
 
올해 5월 새롭게 출범한 정부는 부동산 정상화를 기치로 정책을 약속하였고, 7월에는 ‘2022년 세제개편안’을 발표해 주택 수에 따른 현행 차등과세를 가액 기준 과세로의 전환 및 세율의 하향 조정, 세부담 상한 150% 단일화, 기본 공제금액을 현행 6억원에서 9억원으로 상향(1세대 1주택자 현행 11억원에서 12억원 상향), 2022년 한시 3억원 특별공제 추가 적용 등을 종합부동산법 개정을 통해 추진할 것을 공표하였으나 국회 입법과정에서 대부분 무산되었다.
 
1세대 1주택자의 부담 경감만 반영하는 일시적 1세대 2주택 및 상속주택, 지방 저가주택에 대한 주택 수 제외 특례만 종합부동산세법 개정을 통해 신설되었고, 이에 대해 ‘반쪽 종부세’라는 평가가 뒤따르고 있다. 법률 개정과 별개로 8월 시행령 개정을 통해 주택분 공정시장가액비율을 기존 100%에서 60%로 하향 조정된 점 정도만 대다수 주택분 종합부동산세를 그나마 줄여주는 역할을 할 것으로 보이나, 이 역시 전년 대비 17.2% 높아진 공동주택 공시가격에 비춰 실질 부담을 크게 줄여주기는 어려울 것으로 보인다.
 
여소야대 정국에서 어떠한 세법개정도 예측하기 어려운 상황인 지금, 2023년 종합부동산세 과세에 고민하는 이들을 위한 신탁법에 따른 신탁을 활용하는 합법적인 절세 방안을 다음 편에서 이어서 소개하고자 한다.