서울 '노도강' 등 규제지역 해제 기대감에도 시장 반응은 '무덤덤'

[그래픽=아주경제]

정부가 다음 달 부동산 규제지역 추가 해제를 예고하면서 수도권은 물론 서울 시내 규제 해제 지역에 대한 관심이 높아지고 있다. 서울에서는 집값 하락세가 두드러진 '노·도·강(노원·도봉·강북)'이 유력하게 거론되는 가운데 서민 주거지가 밀집한 '금·관·구(금천·관악·구로)'나 강남 4구 중 일부도 명단에 포함될 수 있다는 관측이 나온다. 

그러나 시장은 시큰둥한 분위기다. 금리 인상과 경기 위축 등으로 2023년에 이어 2024년까지 부동산 가격이 계속 하락할 수 있다는 부정적 시각이 지배적이기 때문이다.
 
27일 관련 업계에 따르면 현재 서울 전역과 경기 광명·하남·과천·성남 등 수도권 4곳은 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶여 있다. 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 대출과 세금, 청약, 분양권 전매 등에서 엄격한 규제를 받는다. 서울 전역과 경기 과천은 2017년 8월부터, 경기 광명과 하남은 2018년 8월부터, 성남은 2020년 6월부터 각각 투기과열지구에 포함됐다. 
 
서울에서 규제지역 해제가 가장 유력한 곳으로는 지난해 '영끌' 수요가 몰린 노·도·강과 서민 주거지가 밀집한 은평구, 성북구, 구로구, 금천구, 성북구 등이 꼽힌다. 수도권 4곳도 규제 형평성에 따른 지역민 불만이 높은 만큼 이번에 포함될 가능성이 높은 것으로 전망된다. 일각에서는 강남권 중 송파, 강동 등은 그간 낙폭이 컸던 만큼 정부가 해제 예정 명단에 포함할 수 있다는 관측이 제기된다. 다만 하락률이 상대적으로 낮았던 강남구와 서초구, 개발 호재가 집중된 용산구 등은 해제되지 않을 가능성이 높다. 

투기과열지구와 조정대상지역은 최근 3개월 주택가격 상승률이 시도별 물가 상승률 대비 현저히 낮거나(정량평가), 주택 투기 우려(정성평가)가 없다고 판단되면 해제할 수 있다. 올해 1~11월 소비자물가 상승률은 5.1%인 반면 주택 가격은 매월 낙폭이 커지면서 이미 대부분 지역이 정량평가 요건을 충족했다. 한국부동산원에 따르면 최근 3개월간 서울에서는 노원(-5.47%)과 도봉(-4.11%)이 가장 크게 하락했고 강남권에서는 송파(-3.69%)구와 강동(-2.76%)구에서 크게 하락했다. 경기 하남(-4.36%)과 과천(-3.75%), 광명(-6.85%)도 낙폭이 컸다.
 
추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 25일 "부동산 하락 속도가 굉장히 빠르다"면서 "가격 하향 안정화를 연착륙시키기 위해 내년 1월께에는 투기지역 등 조정지역 해제 조치를, 취득세 중과 인하 등 부동산 세제는 2월께 국회와 논의하겠다"고 말했다. 그러면서 "이번 조치가 시장에 영향을 미치지 않는다면 추가 대응을 계속해서 해 나가겠다"고 강조했다. 

시장에서는 규제지역을 추가로 해제하더라도 매수세가 회복되기는 어렵다는 분위기다. 서울 송파구 가락동 헬리오시티 인근 J공인중개업소 대표는 "고금리 시대에는 어떤 부동산 규제를 풀어도 거래가 활기를 띠기 어렵다"면서 "대출금리가 떨어지기 전까지는 실수요자들이 시장에 진입하기 어려울 것"이라고 말했다.

강남구 한 중개업소 대표도 "결국 거래는 다주택자가 터주는 것인데 찔끔 완화한 취득세와 오락가락하는 임대사업자 제도, 징벌적 수준인 종부세가 살아 있는 한 다주택자들이 적극적으로 움직이긴 어려울 것"이라고 진단했다. 

전문가들도 규제 해제가 집값 하락을 막기에는 제한적이라고 판단한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "기준금리 인상과 실물경기 위축 등 대외 여건 때문에 수도권 지역과 서울 외곽 지역을 규제지역에서 해제하더라도 주택 매수세가 회복되기는 어렵다"면서 “강남권 일부 단지에서는 아파트 거래량이 다소 늘어날 수 있으나 집값 추세 변화에 영향이 거의 없을 것"이라고 했다.