​주택사업자 70%, 부동산 경착륙 우려... "주택공급제도 재정비 기회 삼아야"

한국주택협회 '주택시장 진단 및 기성시가지 내 공급기반 구축' 연구용역 결과 발표

"시장 침체기, 도심 내 주택공급제도 재정비할 기회"

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 주택가 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

국내 건설·주택사업 종사자 10명 중 7명은 주택시장 경착륙 가능성이 높다고 전망했다. 그러면서 주택 침체기에 불합리한 제도를 개선하면서 도심 내 주택공급제도를 재정비해야 한다고 진단했다. 

한국주택협회는 16일 한국건설산업연구원에 의뢰한 '미래지향적 도시관리 방향 및 기성시가지 내 주택공급 기반 구축 연구' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

협회에 따르면, 회원사 건설·주택사업 경력자 70명을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 65.7%가 주택경기 경착륙 가능성이 높다고 답했다. 주택사업 경력 10년 이상인 응답자는 69.2%가 경착륙 가능성을 높게 판단했다. 

이들은 가격 하락, 거래 감소 국면에 금리 상승 속도가 가팔라 시장 침체 상황이 오래 지속될 것으로 진단했다. 지난해 수도권 아파트의 전체 주택 대비 거래량은 1.7%로 관련 통계 작성 이후 최저 수준을 기록했다. 수도권 아파트 실거래 가격은 지난 2021년 11월에서 지난해 8월까지 9.5% 떨어졌고, 이후로도 하락세를 이어가고 있다. 미분양 물량도 늘고 있다. 지난해 1~9월 분양된 25만4000호 중 9.4%가 미분양됐다. 전년도 말보다 2만4000호 증가한 수치다. 

최근 역전세가 발생하며 전세대출 위험성도 커지고 있다. 이는 시차를 두고 전월세전환율 상승으로 이어지며 월세 시장 불안까지 야기할 수 있다. 과거 외환위기와 금융위기 당시에도 매매시장 불안이 임대차시장 불안으로 전이됐기 때문이다.

응답자들은 "금리 상승 속도가 시장이 대응하기 어려운 수준"이라며 "분양시장과 기존 주택시장, 금융시장이 함께 어려워지는 복합 위기로 확대될 가능성이 높아 정부의 적극적 역할이 필요하다"고 강조했다. 

이어 "위기 시 민간의 위험 회피 경향은 강해질 수밖에 없다"며 "정부는 민간의 매입형 임대사업자 지원이 신속하게 시장에 정착할 수 있게 해 월세시장 안정과 수요 진작을 동시에 도모해야 한다"고 제안했다. 그럼에도 부실 현실화를 막지 못할 경우에는 공공의 미분양 매입, 취득세·양도소득세 한시 감면 등 정책 수단도 활용해야 한다고 덧붙였다. 

보고서는 또 부동산 시장 침체기인 지금이 앞으로의 도시관리 계획과 불합리한 제도를 정비하기에 좋은 시기라고 분석했다. 이 시기 주택공급이 위축되면 향후 주택시장 회복기에 시장 불안정이 재발할 수 있다고 우려했다. 

한국주택협회는 "정부의 빠른 대응은 환영하지만 금리 상승 등 거시경제 여건에 대응하기는 어려운 상황"이라며 "올해 상반기 만기가 몰려있는 부동산 금융시장 여건을 고려할 때 지금이야말로 정부의 역할이 필요한 시점"이라고 강조했다. 그러면서 "물가 상승 우려로 정부 재정지출이나 유동성 공급에 제약이 있는 상황 속에서 규제 개선만으로도 정책 효과를 낼 수 있다. 고금리 시기에 토지 확보에 드는 금융 비용 부담이 없고 미분양 리스크가 낮은 정비사업을 활성화할 필요가 있다"고 주장했다. 

서울시 정비사업 정책 제도 개선 방향도 제시했다. 우선 정비사업 시공사 선정 시기를 신속통합기획(이하 신통기획) 적용 구역은 조합 설립 이후로, 이외 구역은 건축심의 이후로 앞당기고 발주 방식은 조합이 자율적으로 선택하는 방안을 제안했다. 

신통기획의 지나친 공공기여에 대한 주민 우려를 해소할 수 있게 주민 의견을 충분히 반영하는 방안도 내놓았다. 신통기획 운영기준 수립, 추진위원회 설립 조기화, 도시계획 전문가 컨설팅 지원, 공공기여 인센티브 조례 제정 등을 보완책으로 제시했다. 

김재식 한국주택협회 상근부회장은 "시장 환경 악화로 공급기반 자체가 흔들리면 향후 회복기에 공급 부족으로 주택시장 불안정이 재발하는 악순환이 일어날 수 있다"며 "지금과 같은 주택 침체기에 미래 도시관리 방향을 고민하고 불합리한 제도를 정비해 안정적인 공급기반을 구축하는 시기로 활용해야 할 것"이라고 말했다. 

[자료=한국주택협회]