"매매 4000만→전세 7000만"...도생·오피스텔 '마이너스 갭투자' 주의보

실거래가 1억원 내외·소형면적 위주로 발생

전셋값>매맷값 임차계약, HUG 보증금반환 보호도 못 받아

[그래픽=아주경제]

수도권 일부 지역에서 매맷값 1억원 내외 초소형 면적의 도시형생활주택, 오피스텔 위주로 전셋값이 매매 가격보다 비싼 이른바 '마이너스 갭투자'가 이뤄지고 있는 것으로 나타났다. 

31일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 평택시 포승읍의 도시형생활주택 '평택메트로하임' 전용면적 24.3㎡는 지난 13일 전세보증금 7000만원에 계약이 이뤄졌다.

같은 층수 물건이 지난해 11월 4000만원에 매매거래됐을 당시보다 3000만원 높은 가격에 전세 거래된 것이다. 지난 1월에도 같은 단지에서 4500만~5000만원의 매매거래 2건이 이뤄진 바 있다. 

평택 서정동 도시형생활주택 '서정트인자리애1차' 전용면적 27㎡는 지난달 1억원에 매매 거래된 이후 한 달 뒤인 지난 20일 전세보증금 1억1500만원에 임차 계약을 맺었다. 같은 지역의 도시형생활주택 '서정메트로하임' 26㎡는 지난해 11월 9000만원에 매매거래된 뒤 3일 뒤 보증금 1억원에 전세 세입자를 들였다.

평택시 한 공인중개사무소 대표 A씨는 이처럼 매매가격을 크게 웃도는 전세 계약이 이뤄진 데 대해 "말도 안 되는 가격"이라며 "주택을 사들인 이후 일부 공인중개사와 집주인이 공모해 시세를 잘 모르는 외지인 등에게 비정상적으로 높은 가격에 전세를 놓고 있는 것이 아닌가 추정된다"고 말했다. 

실제로 평택의 또 다른 공인중개사는 "5300만원짜리(오피스텔)가 매물로 나온 게 있다. 그 가격에 매수하고 전세는 알아서 놓으면 된다. 전세 시세는 6500만~7000만원까지 형성돼있다"며 마이너스 갭투자를 추천하기도 했다. 
   
서울에서도 외곽 지역 위주로 마이너스 갭투자 혹은 전월세 보증금과 매맷값이 비슷한 갭투자 사례가 다수 발생하고 있다. 동대문구 답십리동 오피스텔 '한일노벨리아' 전용 15㎡는 지난해 11월 1억3400만원에 매매 거래된 후 지난달 1억5000만원에 전세계약이 체결됐다. 

지난해 11월 1억2000만원에 거래된 은평구 갈현동 도시형생활주택 '유호루하스' 16㎡는 지난 18일 전세보증금 1억2000만원·월 임대료 10만원에 계약이 이뤄졌다. 금천구 가산동 오피스텔 '가산지웰에스테이트' 전용 15㎡는 지난달 24일 1억2500만원에 매매된 지 5일 후에 전세보증금 1억2000만원, 월 임대료 9만원에 계약이 성사됐다.  

인천에서는 아파트 거래에서도 마이너스 갭투자 사례가 나왔다. 미추홀구 도화동 아파트 '패리스빌' 전용면적 49.35㎡가 지난달 보증금 1억3750만원에 전세 계약됐다. 한 달 전 1억80만원에 매매된 곳으로, 매맷값과 전셋값 차이가 3670만원에 달한다. 남동구 구월동 도생 '구월프라움아트' 14.95㎡는 지난해 11월 1억2000만원에 매매 거래된 후 4일 뒤 똑같은 가격에 전세 계약이 이뤄졌다. 

이처럼 매맷값보다 전셋값을 높게 책정해 차익을 챙기는 마이너스 갭투자는 전세보증금 사고의 주범으로 지목된다. 특히 매맷값보다 전셋값이 높은 임대차계약은 주택도시보증공사(HUG)의 '전세보증금반환보증' 제도의 보호조차 받을 수 없어 더욱 위험하다. 전세보증금반환보증에 가입하려면 '전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내'여야 하기 때문이다.

HUG 관계자는 "통상 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통전세' 위험이 큰 것으로 본다"고 말했다. 전세가율은 매맷값 대비 전셋값 비율로, 이 수치가 높을수록 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크다. 

전문가들은 주택시장 위축으로 인한 집값 하락기에 가격 방어력이 낮은 수도권 외곽이나 지방 중심으로 전세 사고 위험이 높아질 수 있다고 지적한다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "통상 마이너스 갭투자는 부동산 가격이 오른다는 전제 아래 이뤄지는데, 지금 같은 가격 하락장에서는 매우 위험한 투기 행위"라며 "세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 일반 갭투자보다도 훨씬 크다"고 우려했다. 

이어 "임차인들이 시세를 잘 알아보고 신중히 계약을 맺어야 하는데, 감정평가사가 내린 평가금액을 초과하는 금액으로 전월세 계약이 체결되는 것을 방지하는 제도 등 법적 보완이 필요하다"고 덧붙였다.