전국 노후도시에 개발이익 극대화…사업기간 단축·정비계획수립비용 등 지원

 

[사진=아주경제 DB]

정부가 7일 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)' 주요 내용은 1기 신도시를 포함해 전국 노후계획도시 재정비사업을 원활하게 추진하는 데 방점이 찍혔다. 용도지역과 용적률을 완화해 개발에 걸림돌이 됐던 사업성을 확보하는 동시에 재건축 사업과 관련해 최대 관건인 이주 대책도 정부가 주도해 수립하기로 했다. 파격적인 개발 인센티브에 따른 주민들의 공공기여 의무도 명확히 했다.
 
◇개발 인센티브 확대하고 사업 속도 높인다

국토부가 특별법 적용 대상을 1기 신도시뿐 아니라 전국 모든 노후계획도시로 확대한 데에는 개발 특혜와 지방 균형발전 역행에 따른 논란을 피하기 위한 조치로 풀이된다. 국토부 관계자는 "재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼아 1기 신도시뿐 아니라 지방 도시도 노후화하기 이전에 체계적으로 재정비 계획을 수립할 수 있도록 했다"면서 "그동안 정부가 약속한 신도시 정비계획이 차질 없이 수행될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의해 신속한 정비를 추진하겠다"고 강조했다.
 
국토부는 이번 특별법 대상에 서울 개포, 고덕, 상계, 중계, 목동, 수서, 중계2 등 100만㎡ 이상 택지개발지구도 포함시켰다. 1980년대 후반에 들어선 개포 주공과 상계 주공단지, 목동 신시가지 등 재건축도 서울시 등 지자체장이 필요하다고 판단해 노후계획도시로 지정하면 기존 정비사업이 아닌 특별법으로 재건축할 수 있게 된 것이다.
 

다만 목동이나 상계동 등은 현재 지구단위계획으로 재건축을 추진 중이고 지구단위계획을 통해서도 특별법에 버금가는 용적률 완화와 종 상향 계획이 가능해 실익이 높진 않다. 특별법을 적용받기 위해 단계를 처음부터 다시 밟으면 사업 추진 속도가 그만큼 늦어질 수 있다는 단점도 있다. 국토부 관계자는 "특별법 적용 대상이 되려면 지자체장이 기본계획을 수립해야 하기 때문에 20년 이상 된 모든 노후계획도시가 무조건 적용 대상이 되는 것은 아니다"고 설명했다.
 
특별법은 국토부가 수립한 기본방침을 토대로 지자체가 기본계획을 수립해 각 지자체장이 최종 확정한다. 국토부 기본방침에는 계획도시정비 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보, 이주대책 수립, 선도지구 지정 원칙 등이 담긴다. 지자체 기본계획에는 노후계획도시 공간범위, 해당 지역 내 특별정비구역과 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 등 세부 사항이 포함된다. 
 
먼저 특별구역으로 지정되면 안전진단 면제는 물론 사업성과 직결되는 용적률, 용도지역 상향, 건축규제 완화 등 인센티브가 부여된다.
 
신속한 사업 성과를 위해 모든 정비사업에는 통합 심의 절차가 적용되는 점도 특징이다. 건축법, 국토계획법 등 개별 사업법에서 정하는 각종 인허가를 통합 심의하고 노후 계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 필요한 각종 비용을 국가나 지자체가 지원할 수 있도록 보조·융자 규정도 마련한다.
 
특히 특별법은 사업시행자가 주도하던 이주대책을 정부와 지자체가 주도하도록 했다. 지자체는 이주대책 수립을 주도하고, 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진한다. 국토부는 "신속한 이주단지를 조성할 수 있도록 모듈러 주택 등을 활용하는 방안을 적극 검토하겠다"고 말했다.
 
특별정비구역은 각종 특혜가 집중되는 만큼 적정 수준의 초과이익 환수에 대한 논의가 필수적이다. 정부는 지역 간 형평성을 확보하기 위해 초과이익을 환수하는 근거를 마련할 예정이다. 초과이익은 공공임대주택 기부채납 외에도 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식으로 기부채납을 허용할 예정이다.
 
◇늙어가는 도시 재정비 '긍정적'···이주대책·이익환수는 숙제 

전문가들은 이번 특별법 마련에 대해 노후 도시를 체계적으로 재정비할 수 있는 길이 열렸다는 점에서 대체로 긍정적으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "1기 신도시는 대부분 광역교통망이 잘 갖춰쳐 기반시설이 양호하다"면서 "특별구역으로 지정되면 용도지역 변경에 따른 토지 효용성이 대폭 높아질 것으로 기대된다"고 말했다. 이어 "주민들 기대사항이 대부분 반영됐고 용적률 상향에 따른 개발이익에 대한 기대감도 상당히 클 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
 
파격적인 용적률 인센티브에 따른 난개발 우려와 대규모 인구이동에 따른 이주대책, 적절한 초과이익 환수 방안 등은 여전히 풀어야 할 숙제다. 함 랩장은 "특별법 대상 지역 대부분이 인구 40만~50만명에 이르는 대규모 주거지인 만큼 정비사업 개발 순서에 따른 임대차 시장 불안 해결이 선행돼야 한다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원은 "한번에 500% 수준 용적률을 적용하는 것은 도시 난개발을 초래할 가능성이 높다"면서 "아울러 용적률, 용도지역 완화 등 인센티브가 파격적인 만큼 기부채납과 재건축초과이익환수 등에 대한 요구도 커 사업지별로 의견이 첨예하게 대립해 갈등이 커질 우려가 있다"고 지적했다. 

시장에서는 이번 조치가 정비사업 호재로 작용해 가격 하락을 일정 부분 방어할 것으로 봤다. 성남시 분당구 소재 한 중개업소 대표는 "분당은 1기 신도시 중에서도 용적률이 가장 낮아 최대 500%까지 허용된다면 사업성이 기존보다 최대 2배 이상 높아질 것으로 기대된다"면서 "당장 시장에 영향을 주진 않겠지만 급매물이 회수되고 매수 문의가 늘어나는 등 온기는 기대된다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "특별법 추진이 개발 호재로 작용해 가격 하락을 방어하는 효과는 있을 수 있다"며 "다만 고금리와 경기 침체 등을 고려할 때 당장 가격이 들썩이거나 불안해지진 않을 것"이라고 전망했다.