노후도시 특별법에...주춤한 리모델링, 더 얼어붙나

"사업성 적은 신도시서 추진되던 리모델링…용적률 증가에 재건축으로 쏠릴 것"

경기도 성남시에 위치한 리모델링 추진 단지. [사진=신동근 기자, [e-mail]]

 정부의 안전진단 완화 등 재건축 활성화 정책으로 리모델링 시장 성장세가 꺾인 가운데 최근 ‘노후계획도시 특별법’이 발표되면서 리모델링 사업을 추진하는 단지들이 변수를 맞게 됐다. 특별법이 재건축 활성화 위주 정책으로 구성된 만큼 향후 리모델링 사업이 더욱 얼어붙을 수 있다는 전망도 나온다. 

13일 한국리모델링협회에 따르면 올해 1월 기준 전국 리모델링 추진 단지는 138곳 11만2144가구로 집계된다.

앞서 빠른 속도로 늘어나던 리모델링 사업지는 윤석열 정부 출범 이후 제자리걸음을 하고 있다. 2021년 12월 94곳(6만 9085가구)이었던 리모델링 사업지는 지난해 6월 131곳(10만 4850가구)으로 37곳(3만 5765가구) 늘었지만 이후로는 고작 7곳(7294가구) 증가하는 데 그쳤다. 

이런 추세는 앞으로도 계속 이어질 것으로 보인다. 리모델링은 일반적으로 용적률이 높아 사업성이 낮은 곳에서 수요가 있었고 이 때문에 용적률이 한도까지 적용된 노후 신도시 단지들에서 주로 리모델링을 추진해 왔다. 

그러나 이번 노후계획도시 특별법에 종 상향을 통해 용적률을 완화하는 등 재건축 사업성과 속도를 높이는 내용이 담기면서 기존 리모델링 조합 사이에서는 볼멘소리가 나오고 있다. 특별법에 따르면 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 상향되면 용적률이 300%까지 높아진다. 역세권 등 일부 지역은 최대 500%까지 적용된다. 반면 리모델링과 관련해서는 현행 최대 15%인 증축 가구 수를 더 늘릴 수 있도록 한다는 방침에 그친다. 
 
성남시 리모델링 추진 단지 관계자는 "앞서 리모델링을 진행하려고 했던 곳들이 많았는데 지금은 해당 단지 대부분에서 재건축 추진 목소리가 나온다고 보면 된다"며 "용적률을 500% 올려준다는 등 정부 발표안을 보면 재건축을 하지 않을 이유가 없다"고 말했다. 다만 그는 "정책이 실현 가능한지를 판단하는 게 먼저"라며 "땅이 한정적인 상황에서 500%로 늘리는 것이 가능한지, 이주 대책은 어떤지, 이에 따라 기간은 얼마나 소요될지 등을 고려해 결정할 필요가 있다"고 전했다.
 
이동훈 리모델링협회 정책법규위원장은 “기존 리모델링을 추진하던 단지들은 흔들리더라도 그대로 나아가겠지만 새롭게 진행하는 곳에서는 재건축 쪽으로 마음이 기울 수밖에 없다”며 “특별법에서 리모델링 관련 가구 수 증가를 언급했지만 그 효과는 작을 것”이라고 말했다. 기존 가구 수 대비 15% 증가 인센티브도 못 받는 곳이 많은 상황에서 해당 변화는 큰 의미가 없다는 것이다.

그는 이어 “리모델링 사업은 역사가 짧아 사업 추진 시 절차 등에서 미흡한 부분이 많았다”며 “인허가 등 절차 단축과 규정 보완해야 하고 수직 증축 등 절차를 간소화할 필요가 있겠다”고 말했다.