[아파텔의 배신]사상 최대 오피스텔 수익률은 착시효과…'역마진 주의보'

서울의 한 부동산중개업소[사진=연합뉴스]

오피스텔 수익률이 역대 최고치를 기록하는 등 상승세를 이어가고 있지만 이는 통계적 착시효과라는 분석이 나온다. 고금리 여파에 따른 매매가격 하락 영향으로 적은 투자비용으로도 연 5%에 육박하는 수익률을 내는 것처럼 보이기 때문이다. 전문가들은 오피스텔 시장이 얼어붙은 만큼 성급하게 투자하면 역마진을 볼 수 있어 주의해야 한다고 지적했다.  

5일 한국부동산원에 따르면 2월 전국 오피스텔 수익률은 4.88%를 기록했다. 2020년 7월 해당 통계를 작성하기 시작한 이래 최고치에 해당한다. 아울러 지난해 6월 4.75% 수익률을 보인 뒤 9개월 연속 상승세다. 2월 서울 오피스텔 수익률도 4.36%로 집계되며 지난해 9월(4.29%) 이후 6개월 연속 상승했다.  

이는 금리 인상에 따른 오피스텔 매매가격 하락과 함께 깡통전세 우려로 인해 전세 수요가 월세로 전환돼 수익성이 높아져 나온 현상이다. 오피스텔 수익률은 매매가격·보증금·월세를 활용해 실투자금액(분모) 대비 연수익(분자)으로 산정한다. 월세나 보증금이 오르지 않아도 매매가격이 내려가면 수익률이 오른다. 최근 매매가격은 내려가는 반면 월세는 증가 추세를 보이면서 수익률이 올라간 것이다. 

이로 인해 수익률만 보고 오피스텔 시장이 회복됐다고 판단해 투자하는 것은 금물이라는 지적이 나온다. 오피스텔 매매가격지수와 평균매매가격, 거래량이 여전히 하락세를 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 

전국 2월 오피스텔 매매가격지수는 100.92를 기록하며 전월(101.32) 대비 0.4 하락했다. 더불어 지난해 7월 102.83을 기록한 뒤 8개월 연속 하락세다. 2월 평균매매가격도 2억1304만원으로 1월(2억1395만원)보다 떨어지며 지난해 8월(2억1707만원) 이후 7개월 연속 하락했다. 

거래량도 전년과 비교해 반 토막 수준으로 줄었다. 2월 전국 오피스텔 거래량은 4930건으로 역대 최저치를 기록한 1월(4086건)보다는 증가했지만 전년 동월(1만655건)과 비교해서는 53.7% 감소했다. 2월 서울 오피스텔 거래량도 1319건으로 집계돼 전년 동월(2644건)에 비해 50.1% 줄었다.  

전문가들은 고금리 상황이 지속되고 있기 때문에 역마진 우려가 항상 존재한다고 우려했다. 고금리에 따른 대출 이자 부담과 중개 수수료, 감가상각비 등 부가적 비용까지 투자자가 고려해야 할 상황이 많기 때문이다. 수익률만 보고 투자하기에는 위험성을 뛰어넘을 만큼 큰 메리트가 없다는 설명이다. 만약 오피스텔 투자를 고려한다면 시세를 정확하게 진단할 수 있어야 한다고 조언했다. 
 
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "오피스텔은 기본적으로 소단지이기 때문에 가격 착시가 심해 시세 포착이 잘 안 된다"며 "거래 절벽 시대에 특히 거래가 빈번하지 않은 비아파트는 투자 시 시세를 정확하게 진단할 수 있어야 한다"고 설명했다. 

김인만 부동산경제연구소장은 "월세를 받는 오피스텔은 오직 수익률 게임"이라며 "지역에 따라서 수익률이 제각기 다르기 때문에 적정한 임대료가 유지될 수 있는지 확인하고 투자할 필요가 있다"고 조언했다.