[尹정부 1년, 성과와 과제③] 文과 선 그은 尹 정부 부동산 정책, '절반의 성공' 속 한계도

"규제가 시장 왜곡"…분양·정비사업·대출·세금 규제 6년 전으로

"시장 정상화 물꼬, 연착륙 유도…공급, 전세사기 등 '주거안정' 문제 과제"

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. [사진=연합뉴스]

윤석열 정부는 출범 이후 1년 동안 부동산 정책의 초점을 '정상화'에 맞췄다. 정부는 지난 1년간 대출·세금·재건축·규제지역·분양·청약 등 부동산 전 분야에 걸친 규제를 풀었고, 문재인 정부 때 도입된 규제 대부분이 사라졌다. 

그러나 물가 상승을 막기 위한 금리 인상 기조와 경기 침체가 이어지면서 매수세가 급격하게 위축됐고, 결국 하늘 높은 줄 모르고 치솟았던 집값은 글로벌 금융위기 때 수준으로 떨어졌다. 미분양 아파트도 점점 쌓여갔다. 연초 단행한 전방위적 규제 완화로 경착륙 위기를 피했지만, 고금리와 경기 침체가 이어지며 정부의 대대적인 규제 완화 정책이 '절반의 성공'이라는 평가를 받는 이유다.

특히 정부의 전방위적인 규제완화로 인해 전통적인 인기 지역에만 수요가 몰리는 양극화 현상이 더 짙어진 점은 정부 대책의 한계라는 지적이 나온다. 전문가들은 정부의 정책이 규제 완화에 집중되며 공급, 전세 문제 등 '주거 안정' 측면에서 부족했다며 장기적인 대책 검토가 필요하다고 제언했다. 

10일 국토교통부와 업계 등에 따르면 윤석열 정부는 출범 후 빠르게 규제 완화에 나섰다. 우선 출범 첫날부터 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시적으로 배제했다. 종합부동산세법 시행령도 개정해 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 인하했고, 일시적 2주택 등 주택 수 제외 특례를 신설하는 등 부동산 보유 부담을 낮췄다. 

실수요자를 시장으로 끌어들이기 위해 대출 규제도 풀었다. 생애최초 주택구매 가구의 주택담보대출비율(LTV), 무주택자 LTV 규제를 완화했고, 규제지역 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 허용했다. 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향 조정하고, 실수요자가 소득 제한 없이 이용할 수 있는 특례보금자리론도 출시했다. 

부동산 시장 경착륙 우려가 커진 올해 초에는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외하고 모든 지역을 규제지역에서 해제하는 초강수를 뒀다. 최장 10년이었던 전매제한을 완화(수도권 3년, 비수도권 1년)하고, 실거주 의무 폐지도 발표했다. 무주택자만 가능했던 미계약 물량에 대한 무순위 청약도 주택 소유자도 할 수 있도록 되돌렸다.

공급 물량 확대와 함께 재건축 활성화에도 나섰다. 재건축 사업의 걸림돌로 꼽혔던 '재건축 초과이익 환수제' 개편안을 공식화했다. 재건축의 첫 관문으로 여겨지는 안전진단 문턱도 크게 낮췄다.

그러나 부동산 시장은 금리인상과 집값 고점 인식 등으로 인해 기대만큼 활성화되지 못했다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 올해 5월 첫째 주 기준 전국 아파트 매매가는 1년 새 12.50% 하락했다. 전국 아파트 실거래가 지수는 작년 5월부터 하락 전환해 지난해 17.24% 떨어지며 역대 최대 낙폭을 기록했다.

특히 규제 완화 이후 잇따른 부동산 규제 완화에 서울과 지방의 부동산 양극화가 뚜렷해지고 있는 점은 현 정부 정책의 한계로 지적되고 있다. 고금리 기조가 지속되고 부동산 시장 유동성이 감소한 상황에서 규제지역을 비롯한 청약, 대출 등 규제 빗장을 풀어준 효과가 서울에 집중되면서 시장의 양극화가 심해지고 있다는 비판이다. 

3월 기준 전국 미분양 주택 수는 총 7만2104가구로 집계됐다. 전년 동기 2만7974가구와 비교하면 1년 새 약 158% 급증했다. 같은 기간 지방의 미분양은 2만5053가구에서 6만1070가구로 143.8% 늘었다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "금리가 여전히 높고 경기도 여전히 안 좋아서 시장 정상화를 단기간 내 기대하긴 어렵다"며 "서울과 지방간의 양극화, 지역 내의 양극화는 당분간 심화될 것으로 보인다"고 진단했다. 

전문가들은 현 정부의 규제 완화 정책이 시장의 경착륙을 막는 데는 효과를 보였다고 진단했다. 다만 정책이 규제 완화에 집중되면서 중장기적인 공급 대책 등 주거안정을 위한 정책이 부족했다며 정책 로드맵을 다시 검토해야 한다고 강조했다. 

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "정부가 부동산 시장 활성화를 위한 규제 완화에 초점을 맞추면서 공약이나 출범 초기 계획한 공급 대책이 전면에 못 나오고 있는 상황"이라며 "결국 공급은 정권 교체, 시장의 부침과 관계 없이 지속돼야 시장이 안정화될 수 있다며 규제 완화 정책과 공급 대책을 같이 검토해야 하는 시점"이라고 말했다. 

또 현 정부의 부동산 정책이 시장의 신뢰를 얻기 위해서는 정책을 뒷받침할 입법이 조속히 완료돼야 한다고 강조했다. 현재 재건축 초과이익 환수제 개편, 실거주 의무 폐지, 다주택자 취득세 중과제도 완화, 분양·입주권 단기 양도세율 하향, 아파트 매입임대사업 허용 등의 정책들이 국회에 계류돼 있는 상황이다. 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "정부의 여러 규제 완화 정책을 발표했지만 입법이 되지 않으면서 효과가 반감된 면이 있다"며 "재건축 초과이익 환수제 완화, 단기 양도세율 완화, 다주택자 취득세 완화 등 기존에 발표한 대책들의 입법화가 필요하다"고 말했다.

특별법 제정까지 추진하게 된 전세사기·깡통전세와 8만호 가까이 쌓인 미분양 문제도 정부의 주요 과제로 꼽힌다. 현재 정부와 여·야 정치권은 전세사기 특별법에 대해 합의하지 못한 채 대립을 이어가고 있다.

황한솔 경제만랩 연구원은 "전세사기 특별법과 미분양 관련 정책이 늦어지고 있다"며 "서민들의 주거불안과 중소 건설사들의 부도를 막기 위해서라도 대책이 마련돼야 한다"고 지적했다.