[단독] 신논현역 강남 교보타워, 리츠로 나온다… 교보AIM운용, AMC 인가 추진

자산가치 1.5조원 이상 추정… 평당 5600만원 수준

내년 중 IPO 마무리… 프리미엄 유동성 확보

강남 교보타워 [사진=교보생명]

교보생명이 인수한 교보AIM자산운용이 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 추진한다. 리츠 대상 자산으로는 서울 서초구에 위치한 강남 교보타워 등이 꼽힌다. 교보타워가 강남권의 랜드마크 중 하나인 만큼 자산가치 1조5000억원 이상으로 상장될 것으로 추정된다. 

15일 금융투자업계에 따르면 교보AIM자산운용은 국토교통부에 리츠 AMC 인가를 추진하고 있다. 교보AIM자산운용은 리츠 AMC 인가를 위해 교보생명에서 대체투자를 담당하던 임원을 지난 4월 10일 운용지원실 리츠추진 담당으로 영입했다. 본격적인 라이선스 취득 추진은 조직과 인원 개편을 완료하는 오는 하반기 이후가 될 것으로 추정된다. 앞서 교보생명은 지난 4월 3일 교보AIM자산운용을 인수했다.

자산운용업계 관계자는 "리츠 편입자산 목록을 확정하고 리츠AMC 인가를 신청하면 내년 중으로 리츠 기업공개(IPO)까지 마무리될 것으로 보인다"며 "삼성생명과 한화생명도 계열 운용사를 통해 부동산 자산을 리츠로 유동화한 만큼 교보생명도 같은 방식을 추진할 것"이라고 말했다.

리츠 편입 자산으로는 강남 교보타워가 꼽힌다. 서울시 서초구 강남대로 465에 자리한 강남 교보타워는 2003년 4월 준공됐다. 대지면적 6770.20㎡에 지상 25층, 지하 8층 규모로 조성됐고 연면적은 9만2717.58㎡에 달한다. 서울지하철 9호선, 신분당선이 지나는 신논현역과 맞붙어 있고 교보타워사거리에 위치해 교통 인프라가 우수한 것으로 평가받는다.

리츠 상장을 추진할 경우 부동산 감정평가액은 1조5000억원을 가뿐하게 넘길 것으로 예상된다. 관리 상태가 양호한 A급 오피스인데다가 연면적과 인지도가 기존에 상장한 부동산 대비 월등하게 높기 때문이다.

올해 들어 리츠로 상장된 강남권 부동산 자산으로는 삼성FN리츠의 대치타워와 에스원빌딩 등이 있다. 이들의 연면적은 각각 4만5191.76㎡와 2만7611.5㎡ 등이다. 각각 강남 교보타워의 절반, 4분의1 수준에 불과하다. 교통 인프라도 지하철역과 바로 맞닿아 있는 수준이 아니기 때문에 상장 당시 3.3㎡당 가격이 3513만원과 2349만원에 그쳤다.

강남 교보타워의 3.3㎡당 평가액이 대치타워 대비 약 1000만원 높은 4500만원이라고 가정할 경우 NAV는 약 1조2643억원이다. 5000만원일 경우에는 1조4048억원, 5500만원일 경우에는 1조5452억원에 달한다. 다만 대기업이 부동산 자산을 유동화하는 스폰서리츠는 통상 자산가치에 프리미엄이 일부 붙기 때문에 이보다 가격이 더 높아질 가능성도 있다.

토지거래정보업체 밸류맵은 강남 교보타워의 상장 가격을 약 1조6000억원으로 추정했다. 3.3㎡당 약 5600만원 수준이다. 밸류맵 관계자는 "강남 교보타워는 신논현역 초역세권 코너자리의 정방형으로 입지가 탁월하고 건물 자체도 상태가 좋다"며 "무엇보다 강남 교보타워라는 상징성 프리미엄이 매우 높을 것으로 보인다. 상징성에 대한 프리미엄으로 인해 실제 매각가는 더 높아질 수 있다"고 설명했다.

교보생명이 강남 교보타워의 리츠 상장을 추진하는 배경에는 올해 도입되는 새 국제회계기준(IFRS17)과 신지급여력제도(K-ICS)가 자리한다. 바뀐 회계기준이 적용되면 '부동산 자산 위험계수'가 상승하기 때문에 보유하고 있는 부동산 자산 가치에 따라 기존 대비 최대 4배 이상 높은 준비금을 마련해야 하기 때문이다. K-ICS 도입 시 현재 업무용 6%, 투자용 9% 수준인 부동산 자산 위험계수가 최대 25%로 오른다. 부동산 자산을 그대로 보유하고 있으면 준비금 부담이 급증하기 때문에 부동산 자산 유동화가 필수적인 상황인 셈이다.

자산운용업계 관계자는 "한화생명과 삼성생명도 준비금 부담을 줄이기 위해 부동산 자산을 리츠로 유동화한 것"이라며 "자산운용업계는 물론 다수의 연기금도 강남 교보타워가 스폰서리츠로 상장될 것으로 보고 있다"고 설명했다.

그는 이어 "지난해 교보생명의 삼성FN리츠 상장 전 지분투자(Pre-IPO) 참여를 두고도 리츠 상장 추진의 포석이라는 분석이 나온다"며 "삼성FN리츠의 자금 조달을 교보생명이 지원하는 대신 교보생명이 스폰서리츠를 출범할 때 삼성생명이 지원하기로 약속한 것으로 보인다"고 덧붙였다.

다만 강남교보타워가 아닌 다른 부동산 자산으로 스폰서리츠가 구성될 가능성도 있다. 미국을 필두로 글로벌 상업용 부동산 가격의 불확실성이 확대되고 있기 때문이다. 또 높아진 기준금리로 인해 조달금리가 상승한 점도 강남 교보타워 같은 초대형 부동산의 리츠 상장을 어렵게 하는 요소다.

한편 교보생명 관계자는 "현재 리츠를 통한 부동산 자산 유동화를 추진하지 않고 있다"고 입장을 전했다.