[경고음 커지는 '역전세 대란']"착한임대·1주택 가구는 대출 풀어줘야"...전문가 제언

"대출로 문제 해결…다만, 꼼꼼한 기준으로 규모 최소한도 제한해야"

"전세대출 규모 축소 위한 조건 도입 필요…수요 증가에 대출 겹쳐 가격 급등"

"전세보증금 상한제 도입시 역전세 부작용 줄일 수 있어"

서울 영등포구 여의도 63스퀘어에서 바라본 도심 아파트 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]] 

하반기 전국에서 역전세가 본격화할 것으로 전망되는 가운데 전문가들은 전세사기와 달리 역전세는 시장 변화에 따른 자연스러운 현상으로 이를 사전에 막기 위한 뚜렷한 묘책은 없다고 말한다. 그러나 역전세로 인해 임대인이 전세보증금을 반환하기 어려워지면 세입자 등이 피해를 볼 수 있는 만큼 급한 불을 끄기 위해 대책 마련이 필요하다는 의견이다. 단기적으로는 대출을 확대하는 방안 등이 역전세로 인한 후폭풍을 최소화하는 해법이 될 수 있지만 무분별한 대출 완화는 오히려 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있어 착한임대인이나 전셋값 하락분에 대해 대출을 풀어주는 식으로 접근할 필요가 있다는 견해다. 

7일 아주경제가 부동산 전문가들을 대상으로 하반기 역전세 문제에 대한 중장기 해법을 청취한 결과 상당수가 대출 확대를 해법으로 제시했다. 다만 구체적인 조건과 기준을 만족시킬 때에만 한정적으로 대출을 완화해야 한다는 전제를 달았다. 
 
이은형 대한건설정책연구권 연구위원은 “역전세는 시장 상황 변화, 즉 매매가격이 하락하면서 신규 계약되는 전세가격이 자연스럽게 하락하는 것이므로 뚜렷한 대책은 없다. 정부가 사전에 막기 어렵다는 뜻”이라면서 “전세금 반환 목적으로 일부 추가 대출을 허용하는 것이 역전세 부작용을 막는 데 도움이 될 수 있을 것이고, 세입자는 사전에 전세보증보험을 이용해 역전세 피해를 막을 수 있을 것”이라고 말했다.
 
김인만 김인만부동산경제연구소장 또한 “결국 해법이 대출밖에 없다고 본다”며 “자기자본을 최대한 끌어들이더라도 주택담보대출 등이 있으면 대출이 더 나오지 않을 것이므로 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 완화하고 보증금을 돌려주도록 해야 한다”고 말했다.
 

김 소장은 “보증금을 돌려주지 못하는 것은 임대인에 문제가 있지만 전셋값 하락 자체가 온전히 집주인 잘못은 아니다”며 “가계부채 증가 등 문제가 발생할 수는 있지만 단기적으로 대상을 선별해 저리로 대출을 진행하면 역전세로 인한 후폭풍을 최소화할 수 있다”고 덧붙였다. 그는 대출 완화 대상으로 착한임대인, 1주택 혹은 2주택 가구 등을 꼽았다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 전셋값 하락분에 대해서만 대출을 풀어주는 방식을 주장했다. 권대중 교수는 “고금리 상황에서 전세보증금 미반환 문제는 언제든 일어날 수 있는 현상이므로 대책 마련이 필요하다”며 “기존 보증금과 새 보증금 간 차액에 한해서만 대출을 허용해 주면 가계 부담을 크게 늘리지 않으면서 문제를 해결할 수 있다”고 말했다. 예컨대 2년 전 4억원에 전세 계약을 했고 새로운 세입자가 3억원에 계약을 했다면 그 차액인 1억원에 대해서는 DSR 제한을 받지 않고 대출을 해 주는 방안을 고려해야 한다는 설명이다. 
 
대출을 해주되 회수 가능 여부를 따져야 한다는 의견도 나왔다. 대출이 적게 있고 갚을 수 있는 담보가 있는 사람들 위주로 대출을 진행해야 한다는 것이다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 “세입자를 위해서라도 대출은 필요하다”며 “DSR을 확대하되 LTV 등이 낮은 집주인 등에 대해 제한적으로 대출해야 할 것”이라고 전했다. 

전문가들은 당장 역전세 피해를 막기 위한 해법도 필요하지만 언제든 발생할 수 있는 문제이므로 장기적인 대책 마련도 강구해야 한다고 말했다. 

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 전셋값 상승과 하락으로 인한 문제는 언제 어떤 계층에서도 반복적으로 발생할 수 있으므로 장기적인 대책이 필요하다고 조언했다. 김 실장은 “지금 당장 문제를 해결하기 위해 한시적 대출 상품이 필요하다”면서도 “근본적인 원인을 해결하는 것이 중요하다"고 말했다. 그는 “현재 (세입자들이) 전세자금 대출을 받을 때는 매매 시 DSR이나 LTV(주택담보대출비율)를 적용받는 것과 달리 안전장치가 없다”며 “과도한 보증금이 가지고 있는 위험 요소를 최소화할 수 있도록 관리해야 한다”고 말했다.
 
앞서 전셋값이 급등하는 시기에 세입자들은 보증금을 올려줄 수밖에 없었지만 당시엔 저금리에 별다른 조건도 없어 대출 자체는 어렵지 않게 받을 수 있었다. 쉬운 대출로 전세 수요가 자극을 받고 전셋값이 매매 가격에 육박할 때까지 올랐다는 설명이다. 앞서 정부는 주택 매매에 대해 대출 규제를 통해 수요를 관리해 왔지만 전세대출은 전세보증금 대비 최대 90%까지도 받을 수 있도록 풀어뒀다. 이에 전셋값의 급격한 변화를 막기 위해서는 전세자금 대출에도 DSR을 적용하거나 시세 대비 일정 비율만 대출을 받을 수 있도록 해야 한다는 것이다. 

김진유 경기대 도시교통학과 교수는 "전세보증금 상한제를 도입하면 역전세가 발생했을 때 부작용을 줄일 수 있을 것"이라고 주장했다. 예를 들어 시세 10억원짜리 아파트 전세를 70%(7억원)로 제한한다면 추후 3억원만큼 완충지대가 발생하기 때문에 전셋값이 떨어지더라도 보증금을 돌려줄 수 있는 가능성이 커진다는 것이다.