KB경영연구소 "전세대출도 DSR 포함시켜 주택가격 왜곡 막아야"

'전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서 발표

매매 전세비 70% 이상인 주택 대상 전세대출 제한 주장도

[자료=KB경영연구소]

전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키고 매매전세비(전세가격/매매가격)가 70% 이상인 주택에 대해선 전세대출을 제한해야 한다는 주장이 제기됐다. 

KB금융그룹 KB경영연구소는 18일 '전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 발표하고 이같이 주장했다. 

보고서는 전세제도의 구조적 리스크로 △전세보증금이 주택 구입 자금 중 큰 비중을 차지해 주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격보다 높은 ‘역전세 현상’ △주택 구입과 동시에 전세 계약이 가능해 집주인이 전세보증금만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성을 꼽았다. 

아울러 임차인이 집주인에 대해 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세 계약 때부터 ‘전세보증금 미반환 위험’에 노출돼 있으며 주거 안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세가격 상승과 갭투자 수단이 되어 주택 시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되고 있다고 꼬집었다. 

이에 개선 방안으로는 △전세제도 관련 금융 시스템 개선과 보증보험 강화 △임대인 신용 정보 제공 △기업형 임대사업 확대 등을 제시했다. 특히 연구소는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR에 포함시키고 매매전세비가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제안했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청할 때에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용하고, 특히 대출신청 금액이 1억5000만원 이하일 때는 DSR 적용도 배제해 임차인의 안정적 퇴거 지원에 나서야 한다고 제언했다. 또한 장기적으로는 ‘임대인의 전세보증보험 가입 의무화’가 필요하다고 내다봤다.

주택가격 급락 시 금융기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 ‘기업형 임대사업’ 확대도 주택 경기 연착륙과 부동산 임대차 시장 거래 안정성에 크게 기여할 것으로 내다봤다. 여기에 임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생 시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’이 필요하며 ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’ 등을 조속히 도입할 것도 제안했다.  

강민석 KB경영연구소 박사는 “우리나라만의 독특한 임차 형태인 ‘전세제도’가 지금까지는 무주택 서민들이 내 집을 마련하기 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 톡톡히 해왔지만 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적 보완이 절실해졌다”며 “단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세시장에 대한 근본적 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다”고 말했다.