[2023 하반기 경제정책방향] 역전세 위험 줄인다···이달부터 보증금 반환대출 규제 한시적 완화

[사진=연합뉴스]

이달 말부터 역전세 집주인을 대상으로 보증금 차액 반환 목적인 대출에 대한 규제가 1년 한시적으로 완화된다. 하반기 주택시장 뇌관 중 하나로 지목된 역전세와 전세사기 문제에 대응하기 위한 조치다. 주거비 부담 완화를 위해 종합부동산세 공정시장가액비율도 현행 60%로 유지된다.

청년과 신혼부부 등에 대한 주거 지원 강화를 위해 디딤돌·버팀목 대출 등 주택정책자금도 연내 23조원이 추가 투입된다. 공공·민간 개발 활성화를 위해 공사비 급등, 노조 파업 등 불가항력적인 원인으로 공사가 지연됐을 때 건설사의 지체보상금 의무도 완화될 전망이다. 전문가들은 역전세 문제를 해결하고, 공사비와 금리 상승에 따른 건설사 자금난을 해소할 수 있다는 면에서 긍정적이라는 평가를 내놨다. 
 
◇역전세 집주인 대출 일부 완화···서민 주거 지원 확대

정부는 4일 관계 부처 합동으로 발표한 '2023년 하반기 경제정책방향'을 통해 이같이 밝혔다. 부동산과 관련된 주요 과제로는 임대차 시장 리스크 대응과 주거 안정, 건설사 부실 사업장과 PF(프로젝트파이낸싱) 관리에 방점이 찍혔다. 사회적 재난으로 확산되고 있는 역전세 문제를 해결하고 하반기 경제 불확실성에 따른 건설사 PF 위험에 최우선으로 대비하겠다는 의지다.

 
우선 보증금 반환기일이 도래한 역전세 임대인에게 7월 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환 목적 대출에 대한 규제가 완화된다. 집주인이 임대사업자일 때는 RTI(임대업이자상환비율·연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것)가 기존 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화된다.

개인에 대해서는 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%가 적용된다. 이는 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못한 집주인에게 적용되며 아파트뿐 아니라 연립·다세대주택과 주거용 오피스텔 등 모든 주거 형태가 포함된다. 
 
가령 연 소득이 7000만원인 직장인 A씨에게 DSR 40%(30년 상환, 금리 4% 적용)를 적용하면 대출 가능 금액은 약 4억5000만원이지만 DTI 60%가 적용되면 총 대출 한도는 약 5억7000만원으로 늘어난다. 다만 보증금 차액 내에서만 지원 가능하며 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약이 있을 때에만 대출이 가능하다.

주거비 부담 완화와 무주택자·청년 등을 대상으로 한 주거 지원도 확대된다. 종합부동산세 공정시장가액비율은 지난해 수준인 60%로 유지된다. 이는 당초 80%로 원상복귀하겠다는 계획을 유보한 것이어서 종부세 부담은 2020년 수준으로 회귀할 전망이다. 소상공인에게 임차료를 인하한 임대인에 대한 세제 지원 일몰 기간도 당초 올해 말에서 2024년으로 1년 연장하기로 했다.
 
디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입･전세자금 지원 규모도 기존 21조원에서 44조원으로 23조원 증액된다. 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입 한도도 기존 240만원에서 300만원으로 상향된다.
 
신혼부부 대상 주택 구입·전세자금 특례대출 소득 요건도 전세기준 6000만원에서 7500만원으로, 구입 시에는 7000만원에서 8500만원으로 완화한다. 청년층을 대상으로 한 전세금 반환보증료 30만원도 정부에서 전액 지원하기로 했다.
 
◇종부세 공정시장가액 비율 현행 유지···공공·민간 개발 활성화

부동산 PF 안정화를 위해 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증비율은 기존 80%에서 90%로 상향한다. 현재 1조원 규모인 캠코 PF펀드를 확대하는 한편 건설사·금융사 간 협약펀드를 조성해 회사채 발행도 지원할 예정이다. 미분양 PF대출 보증 심사 시 분양가 할인, 발코니 확장 등 건설사가 자구 노력을 병행하면 보증요건을 완화하기로 했다. 
 
공공·민간 투자 활성화와 함께 정비사업도 속도를 높일 예정이다. 기획재정부와 국토교통부 1차관을 공동팀장으로 하는 범부처 TF를 신설해 지역 인프라 확충과 개발 인센티브를 강화한다. 비수도권 개발은 개발부담금을 완화하고 제로에너지 건축물에 대한 취득세는 2026년까지 최대 20% 감면한다. 공사비 증가, 분쟁, 자재비 급등 등 곤란한 환경을 명시하면 지체상금 면제 방안도 추진된다.
 
정부는 도심 노후 주택이 신속하게 공급될 수 있도록 재건축·재개발 활성화를 추진한다. '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'과 재건축 부담금 합리화를 위한 재건축초과이익환수법 개정안을 조속히 입법 추진하고 정비사업 시행·운영에 대해 신탁사 특례를 허용해 정비사업 소요 기간을 기존 조합 방식 대비 2~3년 이상 단축할 예정이다. 지난 4월 분양권 전매제한 완화에 이어 분양가상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무 폐지도 조속한 추진을 약속했다.  
 
다만 시장 활성화를 위해 기대됐던 거래세 완화는 이번 경제정책방향에서 제외됐다. 정부의 다주택자 취득세·양도세 완화는 보유세 완화와 함께 얼어붙은 주택시장을 녹일 '치트키(만능키)'로 꼽혔다. 기존 양도세 기본세율은 6~45%지만 단기 거래(1~2년 미만)는 60~70%, 2주택 이상 다주택자에게는 기본세율에 20·30%포인트를 더 매긴다. 정부가 내년 5월까지 양도세 중과를 유예한 만큼 이번 정책에서 완화 방안이 담길 것으로 예상됐으나 세제 개편은 없었다. 

전문가들은 하반기 부동산 정책 방향에 대해 대체로 긍정적 평가를 내놨다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "조금만 도움을 주면 전세금 반환이 가능한 집주인들을 한정적으로 지원했다는 측면에서 긍정적"이라며 "역전세는 시장 상황 변화에 따른 자연적인 현상이기 때문에 대환대출을 통해 문제 해결을 유도하고 임대차 3법 합리화, 종부세 공정시장가액비율 60% 유지 등을 통해 시장 정상화로 가려는 노력은 정부 정책 목표상 필요한 방향"이라고 설명했다. 

반면 함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대인에게 대출 부담을 일부 덜어준 것은 임차인 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 선택이지만 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려도 나올 수 있다"면서 "이미 750조원을 넘어선 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 더 높였다는 경고도 무시할 수 없을 것으로 판단된다"고 말했다