[상권 판도 달라졌다] 엔데믹에도 시들…전문가들이 보는 하반기 상업용 시장은?

서울 오피스 빌딩 전경. [사진=게티이미지뱅크]

코로나19 이후 큰 타격을 입었던 상업용 부동산 시장이 엔데믹 이후에도 시들하다. 다수 전문가들은 상업용 부동산 시장이 저금리에 따른 레버리지 효과로 성장해 온 만큼 고금리 시대에 분위기가 바뀌긴 힘들다고 평가했다. 연내 미국 기준금리 인상 가능성이 여전한 데다 경기가 빠르게 회복될 여지도 크지 않기 때문이다. 

20일 아주경제가 하반기 상업용 부동산 시장 전망을 청취한 전문가 대다수는 하반기 상업용 부동산 시장 전망이 밝지 않을 것으로 봤다. 미국 기준금리 인상과 경기 둔화 등 시장에 부정적 영향을 미치는 요인이 아직 회복되지 않아 활발한 투자가 이뤄질 만한 상황은 아니라는 분석이다. 

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "상업용 부동산은 금리와 직결되는 시장"이라며 "지난해 3월부터 시작된 미국의 가파른 금리 인상이 진정되며 금리 인상 기조가 멈췄지만 여전히 금리가 높아 거래가 활발하게 이뤄지기는 어렵다"고 말했다. 

토지·건물 거래 플랫폼 밸류맵이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 올해 상반기 전국 상업용 부동산 거래량은 6044건으로 지난해 하반기(7414건) 대비 10.2% 감소했다고 말했다. 이는 지난해 같은 기간(1만2251건)보다는 45.7% 줄어든 수준이다. 

상업용 부동산 시장 위축은 경기 침체에 작년 상반기부터 이어진 기준금리 인상이 직접적인 영향을 준 것으로 풀이된다. 미국 연준이 올해 하반기 금리 인상 가능성을 시사하면서 금리 추가 인상 우려도 나오고 있어 상가 투자 등에 있어 관망세는 당분간 지속될 전망이다. 상업용 부동산은 상품 특성상 대출 비율이 높아 금리가 오르면 금융 비용 부담이 커져 수요가 위축될 수밖에 없는 구조다.

기대 수익도 급감하고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 지역 소규모 상가의 연간 투자수익률은 지난해 1분기 1.5%에서 올해 1분기 0.44%로 급락했다. 중대형 상가 또한 1.8%에서 0.66%로 3분의 1 토막 났다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 "상업용 부동산 투자는 저금리 시대가 지나면서 투자 메리트가 크게 떨어졌다"며 "고금리가 이어지는 현재 상황에서 임대수익률이 대출이자 이상으로 나오기 쉽지 않아 투자 수요가 유입되기는 어렵다"고 전망했다. 이어 "대부분 대출을 일으켜 매입하는 상업용 부동산은 다른 형태 부동산보다 금리에 매우 민감하게 반응할 수밖에 없다"며 "결국 금리 향방이 중요한데 미국 금리 인상 가능성이 큰 상황에서 반등하기는 쉽지 않다"고 진단했다.

상업용 부동산 시장도 주택 시장처럼 '옥석 가리기'가 심화될 것이라는 분석도 나왔다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "전반적으로 금리가 높고 내수 경기가 침체한 상황이라 상업용 부동산 시장 분위기는 좋지 않다"며 "선호 입지와 부동산 유형에 따른 양극화는 더욱 심화될 것으로 보인다"고 말했다.

그러면서 "이미 수도권, 특히 서울에서는 근린주택이나 꼬마빌딩처럼 향후 토지가격 상승 여력이 있고 증·개축을 통한 수익률 상승이 가능한 물건들은 투자 수요가 늘어나고 있다"며 "상업용 부동산 경매가 더 늘어날 가능성이 큰 만큼 수요자의 옥석 가리기가 중요한 시점"이라고 덧붙였다.

반면 최근 거래량이 우상향하고 있고 경기 침체로 인한 금리 인하 가능성을 고려할 때 상업용 부동산 시장도 회복세를 보일 것이란 전망도 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "최근 들어 상업용 부동산 거래량이 회복되고 있고 하반기에 금리 인하도 배제할 수 없는 상황"이라며 "금리에 매우 민감한 시장인 만큼 금리가 내려가면 투자 수요가 유입돼 상승 기조를 보일 가능성이 있다"고 전망했다.