보증금반환대출, DSR 대신 DTI 적용…임대인들 숨통 트였지만

서울 종로구 정부서울청사에 위치한 금융위원회. 2023.06.27 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 전세금 반환을 위한 대출규제 완화를 27일부터 시행한다.
 
금융위원회는 기존 세입자의 전세금 반환이 어려운 집주인이 전세금을 반환하는 용도로 대출을 받을 경우에 한해서 1년 동안 대출규제를 완화한다고 26일 밝혔다.
 
이에 따라 27일부터 전세보증금 반환 목적 대출규제는 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 이내에서 총부채상환비율(DTI) 60% 이내로 완화된다. 1.25~1.5배로 제한했던 부동산임대업 이자상환비율(RTI)도 1.0배로 낮아진다.
 
이번 조치는 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 것이 목적이다. 그동안 전세가격 하락으로 집주인으로부터 전세금 반환이 늦어져 이사를 못하거나, 돌려받지 못할 위험에 불안에 떠는 세입자들이 많았다.
 

전세금 차액분(기존전세금-신규 전세금)에 대한 집주인의 대출뿐만 아니라 신규 세입자가 없는 경우에도 완화된 대출 규제를 적용한다. 금융위는 1년 이내에 후속 세입자를 구해 전세금으로 대출 금액을 상환토록 할 계획이라고 밝혔다.
 
집주인이 기존 세입자가 나간 후에 해당 집에 입주해 사는 경우에도 자력반환이 가능한지 확인해 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원한다. 다만, 집주인은 대출을 받은 뒤 1개월 이내에 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실제로 거주하고 있는지 관찰받는 등 엄격한 관리조치가 이뤄질 예정이다.
 
금융위는 또 대출 자금이 다른 용도로 쓰이지 않도록 관리한다는 방침이다. 이를 위해 지원대상을 지난 3일 역전세 반환대출 규제완화 발표 전 체결한 임대차 계약 중 내년 7월 31일까지 계약이 만료돼 반환 수요가 발생하는 경우로 한정한다. 집주인이 전세보증금 상환에 대출 이외 다른 방법이 없는지도 확인한다.
 
집주인이 받은 대출은 타용도로 사용하지 못하도록 전세보증금을 돌려 받아야 하는 세입자에게 직접 지급한다. 기존 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우엔 은행으로 직접 입금하고, 차액을 세입자에게 입금한다. 반환대출을 받은 집주인은 이용기간 동안 신규주택을 구입할 수 없다. 만약 주택구입이 적발되면 대출을 전액 회수하고 3년간 주택담보대출 취금이 금지된다.
 
집주인의 선순위 대출이 확대되는 만큼 후속 세입자를 보호하기 위한 조건도 마련됐다. 전세금 반환 대출을 받는 집주인은 보증료를 본인이 부담하는 전세금 반환보증 가입을 특약으로 후속세입자와 임대차 계약을 체결해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입이나 보증료를 납입해야 한다. 만약 집주인이 반환보증에 가입하지 않는다면 대출금을 전액회수하는 등 제재 조치가 이뤄질 수 있다.
 
집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행하도록 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영된다. 보증료를 집주인이 내며 전세보증금 한도가 없는 이 상품은 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중 출시 예정이다.
 
정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환과 이주지연으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있어 한시적으로 전세금 반환 목적 대출규제완화를 시행해 시장 충격을 최소화하려 한다”며 “다만, 대출규제 완화가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 관리해 나가겠다”고 밝혔다.