[역전세發 대출규제 완화] 전문가들 "전세시장 충격 최소화 긍정적…장기적인 임대차 근본 대책 필요"

정부가 27일부터 1년간 전세보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다. 서울 시내 한 부동산 중개업소에 매물 정보 안내문이 붙어 있다. [사진=연합뉴스]

정부가 27일부터 1년간 한시적으로 전세보증금 반환 용도에 한해 대출 규제 완화에 나서게 된 데는 전셋값 하락으로 임대인이 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하면 세입자 주거 안정이 크게 위협받기 때문이다. 대출 완화를 통해 임대인의 보증금 반환에 숨통이 트이도록 해 하반기에 심화될 우려가 높은 역전세난 리스크에 선제적으로 대응하자는 취지다. 

한국은행에 따르면 지난 4월 기준 역전세 위험 가구는 102만6000가구로 전체 전세 가구 중 52.4%로 나타났다. 이는 지난해 1월 51만7000가구(전체 중 25.9%)보다 두 배가량 증가한 수준이다. 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7000만원 내외로 전망된다.

전문가들은 이번 대출 규제 완화 조치로 역전세난으로 인한 '급한 불'은 끌 수 있게 됐다고 평가했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "역전세 반환 대출 규제 완화는 1년 한시 정책이긴 하지만 아파트 입주 과잉 지역이나 전세 계약 갱신권이 집중된 지역에서 역전세난 리스크를 낮출 수 있는 실행 방안이 될 것으로 본다"며 "특히 '전세금 반환보증 가입'을 특약화하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크를 낮췄다는 점이 긍정적"이라고 평가했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표도 "이번 대책은 전셋값이 갑자기 떨어진 상황에서 보증금을 못 돌려주는 선량한 임대인들이 전세보증금을 반환하는 데 상당한 도움이 될 것"이라고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 "이번 대책은 지금 상황에서 현실적으로 최선의 대책"이라며 "전셋값이 떨어진 상황에서 정부가 인위적으로 가격을 올릴 수 없는 만큼 대출을 통해 보증금을 돌려주도록 하는 방법 말고는 특별한 방법이 없다"고 평가했다.

다만 무리하게 전세를 끼고 주택을 매수한 임대인을 정부가 나서서 구제해 주는 모습으로 비칠 수 있어 정부가 철저히 관리해야 한다는 지적도 나왔다. 

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "하반기 역전세 우려는 주택시장 전체에 주거 불안정, 가격 불안 등 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다"면서도 "임차인을 위한 특례 총부채원리금상환비율(DSR) 완화가 자칫 임대인을 위한 것으로 비칠 수 있어 이에 대한 철저한 후속 관리가 필요하다"고 강조했다.

함영진 랩장은 "불가피한 정책 선택이지만 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제해 갭 투기를 방조한다는 우려 목소리에 귀 기울일 필요가 있다"고 지적했다.

일각에서는 역전세는 집값 변동에 따른 자연스러운 현상이고 언제든 되풀이될 수 있는 만큼 정부 대책으로 상황을 변화시키기 어렵다는 지적도 나온다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "역전세는 시장 가격이 변하는 것에 따라서 자연스럽게 발생할 수 있기 때문에 사전에 정부가 정책적인 대안을 내놓는 식으로 막기는 어렵다"고 말했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)도 "역전세난은 부동산 가격이 하락함으로 인해 나타나는 현상이기 때문에 정부로서는 마땅한 대응책이 없다고 본다"며 "가격이 떨어지는 것을 정부에서 인위적으로 올릴 수 없는 만큼 시장에 맡겨야 한다"고 했다.  

일부 전문가들은 이번 대책이 임시방편에 불과한 만큼 장기적으로 임대차 시장 불안을 잠재울 수 있는 근본 대책이 필요하다고 강조했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "이번 정책을 통해 당장은 역전세 우려를 잠재우는 효과를 기대할 수 있으나 2년 뒤 전셋값이 더 떨어지게 되면 또 똑같은 문제가 발생할 위험이 있다"며 "역전세 문제는 언제든 나타날 수 있는데 위기만 넘기자는 정책으로는 문제를 근본적으로 해결할 수 없다"고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장도 "장기적으로 대출 금액을 집주인이 악용하거나 하는 부작용이 나타날 수 있는 정책"이라며 "전세보증금 일정액을 에스크로로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치하게 하는 제도나 전세재단, 전세기금 등을 통해 지원하는 등 근본 대책 마련을 고민해야 할 시점"이라고 제언했다.